Тұрғын үй-құрылыс секторы — Қазақстан Республикасының əлеуметтік-экономикалық дамуын қамтамасыз ететін маңызды басымдылық

Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2050 жылға дейiнгi даму стратегиясының басым бағыттарының бiрi болып танылды жəне ол жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды мiндеттердiң бiрi болып табылады [1].

Қазақстанның қазіргі əлеуметтік-экономикалық дамуы кезеңінде ұлттық экономиканың барлық салаларын модернизациялау маңызды стратегиялық бағыт болып табылады. Ел экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлiгiнiң өз тұрғын үй жағдайларын жақсартуға ұмтылысы республикада тұрғын үй құрылысының өзектiлігіне себепшi болды. Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ə.Назарбаев Қазақстан халқына «Дағдарыстан жаңару мен дамуға» атты 2009 жылғы Жолдауында тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласы, тұрғын үй құрылысы сияқты өзекті мəселелерге назар аударған. Қазақстандық заңгерлердің пікірінше, «тұрғын үй» жəне «тұрғын үй (тұрғын жай)» терминдерін бұлай талқылау олардың маңыздылықтарын теңестіреді. ҚР территориясындағы барлық тұрғын үй мемлекеттік тұрғын-үй қорын құрайды. Тұрғын үй заңында пайдаланылатын «тұрғын үй» термині тұрғын үйдің заңды тəртіп ерекшелігін жылжымайтын мүлік ретінде анықтайды [2]. Тұрғын үй нарығының мəселелеріне арналған ресейлік əдебиеттерде «тұрғын үйдің» ерекшеліктерін жəне өзгешеліктерін көрсететін анықтамалар келесідей. «Тұрғын үй — бұл пайдалану құқығындағы немесе меншік құқығындағы адамдардың ұзақ жəне уақытша тұруына арналған ғимарат, үй» [3]. «Тұрғын үй — бұл адамның өмір сүруімен жə    не оның жанұясымен байланысты, жеке дербес жəне топтық қажеттіліктерді қамтамасыз етуші объект» [4]. «Тұрғын үй — бұл сəйкес заңдармен тұрғын үй қорына кіретін, жылжымайтын мүлік объектісі. Субъектіге иемденген мүлікті иемдену, пайдалану жəне билеу құқығы беріледі. Яғни, иемденген мүлік субъектінің меншігі екенін растайтын, құқықпен қамтылады» [5]. «Тұрғын үй — бұл адамның (немесе жанұяның) өміріне нақты тұрғын үй қызметтерін ұсынатын еңбек өнімі. Нарық экономикасында тұрғын үй — бұл адамдардың дамуына жəне өмір сүруіне жағдай жасайтын, тұтыну игілігі жəне капитал салу тəсілі болып табылатын тауар» [6].

Тұрғын үй нарығы адамдардың қызметіне, экономикаға үлкен ықпал тигізеді, жалпы жəне арнайы функцияларды орындайды. Тұрғын үй нарығының қалыптасуына бірнеше шарттар болу қажет. Біріншіден, бұл жеке меншіктің көп түрлі формасы. Екіншіден, нарыққа тауардың сатушыдан сатып алушыға жылжуын қамтамасыз ететін нақты құқықтық-ұйымдастырушылық формалар қажет. Үшіншіден, өндірісшіден сатып алушыға ақша-қаражатының айналымын ұйымдастыратын банкілік жəне несиелік жүйе болу керек. Төртіншіден, тұрғын үй нарығының конъюнктурасы жайында толық, түсінікті жəне қолжетерлік ақпаратпен қамтып тұратын ақпарат жүйесі болу қажет. Бесіншіден, сатушы мен сатып алушының құқығына кепіл беретін сақтандыру мекемелері. Алтыншыдан, тұрғын үй нарығы арнайы дайындалған мамандарды қажет етеді: риэлторлар, маркетологтар, делдалдар жəне т.б.

Қазіргі кезде тұрғын үй мүлігін азаматтық айналымға қаратудың ең кең тараған əдісі — бұл сату-сатып алу жəне жалға беру. Осы көзқарас бойынша тұрғын үй нарығының екі негізгі субъектілерін бөлуге болады:

• сатушылар/жалға берушілер;

• сатып алушылар/ жалға алушылар [7].

Тұрғын үй нарығында операцияларды жүзеге асыру барысында бірнеше ерекшеліктерді есепке алу қажет:

• нарық жайылтпаушылығы (локализация), себебі бұл нарықтың тауары бірегей жəне жылжымайды, ал олардың құндылығы сыртқы ортаға тəуелді;
• нарық жағдайы туралы ашық ақпарат толық емес жəне сенімсіз болу мүмкін, себебі жылжымайтын мүлік бойынша келісім-шарттар жиі құпиялы жəне сирек сипатта болады;
• жылжымайтын мүлікті иелену жəне онымен келісім-шарттар іске асыру кезінде шығындардың төрт түрі болады: а) бір жолғы салыстырмалы ірі инвестициялар; ə) объектіні функционалды қалпында ұстауға жұмсалатын (эксплуатациялық) шығыстар; б) жылжымайтын мүлікке салынатын салық; в) мемлекеттік баж салығы жəне басқа да жинаулар мен келісімдер;
• сұраныс тек объектінің тұтынушылық сапасымен ғана емес, сонымен қоса орналасу жері бойынша анықталады;
• ұсыныстың төмен икемділігі, өйткені əр түрлі себептер бойынша көп жаңа пəтерлер салу мүмкін емес, ғимараттар — берік, ал жер — мəңгі;
• нарықты заң нормаларымен мемлекеттік реттеудің салыстырмалы жоғары деңгейі;
• жылжымайтын мүлік нарығының тауарлары тек сатып алушының қажетін қанағаттандыратын құрал болып қана қоймай, инвестициялық қызметтің объектілері де болып табылады;
• нарық қатысушылардың салыстырмалы аз саны жəне онда жүзеге асатын келісімдер саны;
• сұраныстың аймақ, аудан жəне микроаудандар бойынша үлкен өзгерісі [8].

Сұраныс тұрғын үй құрылысының дамуының негізі бағыттарын анықтайды, яғни тұрғын үй ұсынысын да. Тұрғын үйге сұраныс басқа тұтыну тауарларынан айрықша қалыптасады. Ол көптеген факторлардың əсерінен пайда болады: экономикалық, əлеуметтік, саяси, демографиялық, табиғи- климаттық жəне т.б. Осы сыртқы факторлардың сұраныспен байланыстыратын тəуелділікті тұрғын үйдің сұраныс функциясы деп атайды. Жеке тұтынушының тұрғын үй сұраныс функциясы келесі негізгі факторларға байланысты: тұтынушының қаржы мүмкіндіктері, халық саны, үйдің бағасы жəне оның қамтамасыз етуіне жұмсалатын шығыстар, басқа тауарлар мен қызметтердің бағасы, тұтынушының индивидуалды ұнатулары, банктің пайыз ставкасының қойылымы, үйдің орналасу орны жəне ауданның инфрақұрылымы. Тұрғын үйдің макроэкономикалық сұраныс функциясы индивидуалды сұраныс функцияларын қосқаннан шығады [9].

Тұрғын үй мүлігінің ұсынысының икемсіздігіне байланысты қысқа мерзімде бағаның біршама өзгеруі сұранысқа əсер етпейді. Бірақ бағаның жылдам шарықтауы басында ұзаққа созылатын ажиотажды сұранысты тудырады да, кейінен сұраныстың жəне қызмет белсенділігінің бірден түсуіне алып келеді. Ұсыныс та, сұраныс сияқты тұрғын үй нарығының маңызды сипаты болып табылады жəне нарықта ұсынылатын пəтерлер мен үйлер санын көрсетеді. Зерттеулер көрсеткендей, тұрғын үйдің ұсынысына көптеген факторлар əсер етеді, олардың ішінде: үйдің нарықтық бағасы, қаржы ресурстарының қолжетерлігі, құрылыстың бағасы, сонымен қоса құрылыс материалдарының бағасы, электро энергияға жəне көлік қызметтеріне тарифтер, қызмет белсенділігінің деңгейі жəне елдегі салық тəртібі, құрылысқа экономикалық жəне құқықтық шарттар алу жəне зоналық шектеулер, инвестициялау тəуекелділіктері, тұтынушылардың рационалды күтулері.

Тұрғын үй нарығындағы қысқа мерзімдегі ұсыныстың икемсіздігі жəне оның сұраныстың өзгеруіне тез жауап бере алмауы, сұраныс пен ұсыныс арасында тепе-тең бағаны орнатуға кедергі келтіреді. Бұл қосымша тəуекелділіктерді тудырады жəне операциялар бойынша банктік несиелерді жоғарлатады. Ұсыныс жалпы экономиканың шаруашылық конъюнктурасымен жəне саланың жағдайымен байланысты. Тұрғын үй ұсынысы көбінесе ел экономикасының қай цикл фазасында тұрғанына жəне осы циклдің əрбір фазасының ұзақтығына тəуелді. Тұрғын үй құрылысына инвестиция өндірістің өрлеуіне жəне төмендеуіне байланысты. Сонымен қатар демографиялық тербелу — тұрғын үй сұранысының тербелуінің басты себебі. Үй құрылыс көлемінің артуы, басқа тұтыну тауарлар өндірісімен салыстырғанда экономика үшін көп қаржыны жəне күш салуды қажет етеді. Сондықтан экономикалық цикл фазалар ұзақтығының болжамалы бағалары үлкен маңызға ие. Өрлеудің жəне жанданудың қысқа мерзім кезеңдер шегінде тұрғын үй құрылысы басталады жəне оны сату қамтамасыз етіледі.

Ұсыныс пен сұраныс арасындағы тепе-теңдікке баға реттеушілігі арқылы жету мүмкіндігі шектеулі, себебі сатушылар мен сатып алушылар саны ғана емес, сонымен қатар тауар саны да шектеулі. Басқа нарықтарға қарағанда сұраныс пен ұсыныс икемсіз. Тұрғын үй мүлігі өтімділігі төмен тауар ретінде сипатталады. Жүзеге асатын келісім-шарттардың шығындары жоғары, олар келесілерден тұрады:

• бір жолғы төлеулер, салыстырмалы ірі инвестициялар;
• объектіні функционалды түрде қамтамасыз етуге жұмсалатын шығындар;
• жылжымайтын мүлікке салық;
• мемлекеттік баж салығы жəне келісімдердің басқа да жинаулары.

Тұрғын үй нарығының жағдайы ел экономикасының жағдайымен тығыз байланыста, сонымен қоса ол осы жағдайдың индикаторы болып табылады: егер жылжымайтын мүлік нарығында жағдай нашарласа, онда жалпы экономика жағдайының нашарлануын күту қажет; егер жылжымайтын мүлік нарығында жағдай жақсарса, онда нақты экономикада да жоғарлауды болжауға болады. Басқа жағынан, тұрғын үй нарығы ұлттық экономиканың дамуына, ең біріншіден, экономиканың нақты секторына ықпал етеді. Тұрғын үй нарығының дамуы аралас (шектестік) экономика саласының өнімдеріне сұраныстың жоғарлауының факторы болып табылады. Мысалға, құрылыс жұмыстар, құрылыс материалдар, жиһаздар жəне басқа да ұзақ мерзімді пайдаланылатын заттар. Тұрғын үйді сатып алу жиынтық сұранысты жандандырады жəне тұтынудың шектік бейімділігін өсіреді. Осыған байланысты Дж. М.Кейнс айтқан: «Шығындар нəтижесі ретінде алынған табыс, экономикада экономикалық қатынастардың басқа қатысушылар табысы ретінде қайта-қайта пайда болады, себебі əрбір алушы өз тұтынуын жəне салықтарды төлейді» [10].

Жылжымайтын мүлік нарығының дамуын экономикада жалпы ішкі өнімінің (ЖІӨ) жоғарлауын қамтамасыз ететін құрал ретінде қарастырылуы кездейсоқ емес. Əлемдік тəжірибе тұрғын үй нарығында 15–20 жыл сайын жандану мен басылу болатынын дəлелдейді, сонымен қоса əрбір цикл өзінің себептерімен, ұзақтығымен, тереңдігімен жəне əр түрлі меншік түріне, аймақтарға əсерімен ажыратылады (1-сур.). Тұрғын үй нарығының дамуының циклі негізгі төрт фазаны қамтиды: жандану, белсенді өсу, ұсыныс артықшылығы жəне басылу.

1. Жандану. Басылымнан немесе дағдарыстан кейін нарық тұрақтанады, бағалар қалпына келе бастайды, ал артық үй аудандары жұтыла бастайды. Бұл процесс жалғаса береді де, бос үй аудандарының пайызы тепе-тең деңгейге жақындай береді. Жандану екі фактордың біреуінің əсерінен болады:

• сыртқы күш: жылжымайтын мүлік нарығынан тыс өзгерістері, мысалға, салық жүйесінің өзгеруі немесе соғыс;
• уақыт өтуі: жылжымайтын мүлік нарығының циклі қалыпты жағдайға түседі.

2. Белсенді өсу. Белсенді өсім фазасы кезінде бос үй аудандарын табу қиынға соғады, жаңа құрылыс ізімен жалға беру төлемдері тез өсе бастайды, ал бағалар жоғарлауы жалғаса береді. Құрылыс белсенді өсе береді, бірақ бос үй аудандар пайызы қалыпты немесе төмен деңгейде болады.

3. Ұсыныс артықшылығы. Нарық жоғарлау фазасында қандай да бір сəтте аса толып кетеді. Құрылыс фирмалары жəне кредиторлар оны сезбеуі де мүмкін. Олар жаңа құрылысқа қаржы салуды жалғастыра береді. Немесе сыртқы əсер ықпал ету мүмкін (жағымсыз салық заңы, жалпы экономикадағы басылым жəне т.б.). Бұл фаза кезінде бағалар бірқалыпты төмендей бастайды, сату белсенділігі баяулайды, ал бос үй аудандар пайызы өсе бастайды.
4. Басылым. Бұл фаза кезінде баға мен жалға беру төлемінің төмен деңгейіне қарамастан, сату белсенділігі өте төмен болады. Жаңа құрылыс жүргізілмейді [11].

Атап кету қажет, тұрғын үй нарығының дамуындағы циклдар экономиканың басқа салаларының циклдарімен уақыт бойынша сəйкес келмейді. Ресейлік зерттеушілер 1998 жылғы экономикалық дағдарысты талдау нəтижелеріне сүйене отырып, тұрғын үй нарығының циклдігіне өз көзқарастарын ұсынады [12]. Ұлттық экономикамен салыстырғанда, Ресейдің тұрғын үй нарығы дағдарыс нəтижелерін ұзағырақ сезді. Бірақ бұл жағдайда тұрғын үй нарығы дағдарыстың басты себебі болмады. Экономиканың дағдарысқа ұшырауына сыртқы себептер ықпал етті. Тұрғын үй нарығының өзгеше ерекшеліктері тұрақсыздандырғыш факторларды бірден жоюға мүмкіндік бермеді. Бірақ тұрғын үй нарығы экономиканың жандануының хабаршысы да болмады. Дағдарыстан ең алғашқы болып өндірістік емес салалар шығады, содан кейін ғана нақты сектор дами бастайды. Егер де айналымға тəуекелділігі төмен, тұрақты жəне жоғары өтімді ипотекалық бағалы қағаздарды енгізгенде, тұрғын үй нарығының экономикаға ықпалы үлкен болар еді. Ипотекалық нарығы жақсы дамыған елдерде ипотекалық бағалы қағаздар экономикаға мемлекет тұрғысынан жəне халықтың төлемқабілетті сұранысын жоғарлатуға тұрақтандырғыш əсер береді. Нарық циклдің қай фазасында тұрғанын білу жылжымайтын мүлік объектілеріне инвестициялау стратегиясын құрудың қажетті шарты болып табылады. Бұл жағдайдағы тиімді инвестициялық саясат нарықта бар мүмкіндіктерді пайдалануын ғана білдірмей, сонымен қатар нарықтың мүмкін теріс динамикасының ең ықтимал жəне потенциалды қауіпі дұрыс бағаланады. Бұл өз кезегінде, потенциалды тəуекелділіктерді дəлелдемелі бағалауға жəне оларды ең оңтайлы диверсификациялау есебімен инвестициялау стратегиясын құрастыруға мүмкіндік береді. Нарық цикл фазасын анықтаумен қатар, нарықтың даму қарқынын жəне тербелісін талдау жəне есептеу ерекше маңызға ие. Тұрғын үй нарығының тербелісі — бұл бір-екі күннен бірнеше айға созылатын бағалардың жəне жалға беру ставкаларының қысқа мерзімдік өзгеруі. Тұрғын үй нарығының тербелісі сұраныс пен ұсыныстың əрекеттесуінің нəтижесі болып табылмайды. Ол нарыққа сырттан əсер ететін күштердің себебі болып табылады [13; 8]. Тұрғын үй нарығының қарқыны — бұл сұраныстың қарқыны немесе ұзақ мерзімдік қозғалысы. Қарқын (тенденция) жиі демографиялық көріністің өзгерісінің нəтижесі болып табылады. Қарқын өте баяу өтеді; қысқа мерзімде тұрғын үй сұранысына əсері аз, ал ұзақ мерзімде сұранысқа ықпалы мол болу мүмкін [13; 9].

Қазақстан Республикасының тұрғын үй нарығының негізгі даму кезеңдері мен қазіргі тенденциялары. Тұрғын үй құрылыс саласы қоғамдық өндірістің бөлігі ретінде, мемлекеттің əлеуметтік саулығының индикаторы болып табылады. Ф.Энгельс айтқандай, тұрғын үй қажеттілігін қанағаттандыру деңгейі «басқа қажеттіліктер қалай қанағаттандырылатынына өлшем болу мүмкін» [14]. Тұрғын үй құрылысы əрқашанда экономикалық дамудың мықты факторы болып табылатын. Біріншіден, халық тамаққа, киімге жəне басқа да игіліктерге өз қажеттіліктерін қанағаттандыра отырып, тұрғын үй құрылысының қорын қамтамасыз ететін үй құрылысына қаражатты жинау қажеттілігімен есептесуге мəжбүр. Екіншіден, өндірістік күштерді тиімді орналастыру, құрылымдық қайта құрулар мемлекеттен бюджет бөлігін тұрғын үй құрылысына бағыттауды талап етеді. Үшіншіден, тұрғын үй құрылысының дамуының өзі жобалау, құрылыс материалдарының өнеркəсібі, инфрақұрылым ұйымдарының құрылысы, сауда кəсіпорындары, жол құрылысы, қала көлігі сияқты басқа да қызмет салаларының дамуын қажет етеді. Тұрғын үй құрылысы жəне онымен байланысты салалар уақытты көп қажет ететін қызмет болғандықтан, бұл салалардағы жұмысшылардың қызметі тұрақты процесс болып табылады. Экономикалық теория көзқарасынан, тұрғын үй құрылысы қаржылық, еңбек жəне басқа ресурстардың, қоғам дамуының негізгі əлеуметтік факторы ретіндегі адамдарды өмірмен қамтамасыз етуші объектіні салу үшін материализациялану саласы ретінде көрінеді. Қазақстанның құрылыс индустриясы 20-шы жылдардың соңында туындады. Қысқа мерзім аралығында республикада мықты құрылыс индустриясы құрылды, бұны келесі мəліметтер дəлелдейді: 1965 жылы Қазақстандағы құрылыс мердігерлік жұмыстар Кеңес Үкіметінің алғашқы жылдарындағы орта жылдық жұмыс мөлшерінен 150-ге жəне 50-шы жылдармен салыстарғанда 6–7- ге көп болды [15; 89]. Тəуелсіздік жылдарында республиканың құрылыс саласы өте күрделі өзгерістерден өтті. Құрылыс саласындағы өзгерістердің сипаттары бойынша соңғы он тоғыз жылды шартты түрде үш кезеңге бөлуге болады.

Бірінші кезең (1991–1995) шаруашылық байланыстардың бұзылуымен, ұлғайған инфляциямен, потенциалды инвесторлардың қаржылық мүмкіндіктерінің төмендеуімен сипатталады. Құрылысқа инвестицияның қысқаруы мердігерлік жұмыстардың екі есе кемуіне əкелді [15; 111]. 1992 жылы инвестиция көлемі 1991 жылмен салыстырғанда екі есе азайды да, келесі жылдары да төмендей берді. Басталған жекешелендіру процесі құрылыс саласының алыптарын уақталып бөлінуіне, жеке шағын құрылыс фирмалардың көбеюіне, құрылыс кооперативтерінің пайда болуына əкелді. Осы кезең аралығында құрылыстағы мемлкеттің үлес салмағы қысқарды: мердігерлік ұйымдар саны бойынша 1991 жылы 94 %-дан (3008 дана) 11 %-ға (420) 1995 жылы.

Екінші кезең (1996–1999) құрылыс саласы көрсеткіштерінің тұрақтылығымен сипатталады:

• мердігерлік жұмыстар көлемі орташа 900 млн теңге деңгейінде болды;
• осы кезең аралығында республика территориясында қызмет еткен құрылыс ұйымдар саны шамамен 3000 болды, яғни 1991 жылдың деңгейінде;
• жекешелендіру процестері аяқталды. Оның нəтижесі болып мемлекеттік құрылыс ұйымдарының қысқаруы болды, 1996 жылы 391-ден 1999 жылы 88 дейін, ал 1991 жылы олардың саны 3008 болған.

Басым үлесті отандық жеке кəсіпорындар (1996 жылы жалпы мөлшердің 69 % жəне 1999 жылы 95 %), сонымен қоса шетелдік құрылыс фирмалар (сəйкесінше 0,2 жəне 1,6 %) құрады. Бірақ тұрғын үй құрылысында бұл кезеңде тоқырау байқалды — 1999 жылы салынған тұрғын үй мөлшері 1995 жыл деңгейінен 66,4 % құрады. Салынған пəтерлер мөлшері екі есе төмендеді. Құрылыс саласына салынған инвестициялар жыл сайын азайып отырды. 2000 жылы басталған үшінші кезең республика экономикасының қарқынды дамуымен байланысты, мердігерлік құрылыс қызметінің жанданған кезеңі ретінде объективті қарастырылуы мүмкін. Шағын, орта жəне ірі мердігерлік құрылыс кəсіпорындарының келісімдері негізінде атқарылған жұмыс көлемі 142 млрд теңгені құрады, 1999 жылдың деңгейінен 1,8 көп болды. 2000 жылы республикада 2967 құрылыс ұйымдары қызмет етті, олардың 1740 ұйымында жұмыс істейтіндер саны 20 адамға дейін. 1991 жылмен салыстырғанда құрылыс кəсіпорындарының жалпы саны 7,3 % қысқарған, бірақ жұмыс істейтіндер саны 20 адамға дейін, ұйымдар саны 1,8 көбейген [16]. 2007 жылы тамыз айында болған қаржы дағдарысына қарамастан, құрылыс ұйымдар саны 2006 жылмен салыстырғанда 809 бірлікке көбейіп, 7087 ұйымды құрып, келесі жылы шамамен тағы 300 бірлікке көбейіп, 7383 кəсіпорын болды. Бірақ 2009 жылы құрылыс ұйымдар саны 6709 бірлікке дейін қысқарды. Бірақ 2012 жылы олардың саны шамамен 1143 дейін өсті.

2006 жылы тұрғын үйді пайдалануға беру көлемі 2003 жылмен салыстырғанда 3 есе көбейген (2-сур.). 2007 жылы жалпы ауданы 8,1 млн шаршы м тұрғын үй эксплуатацияға берілген, бұл алдыңғы жылмен салыстырғанда 1,3 есе көп. Келесі жылдары бұл көрсеткіш тек 1,02 есеге ғана артып отырды. Құрылыс саласындағы жағымды тенденциялардың қалыптасуына келесі факторлар ықпал етті: жалпы экономикалық өсім; халық тұрмысының жақсаруы нəтижесінде ішкі сұраныстың артуы; құрылыс материалдар өндірісінде қолданылатын минералды-шикізат ресурстардың болуы; кəсіпкерліктің дамуы; жеке тауары нарықтарындағы жағымды конъюнктура; арзан жұмыс күшінің болуы. Осылармен қоса, тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2050 жылға дейін дамуы стратегиясындағы басымды бағыттарының бірі болып қабылданды. Республика Президенті Н.Назарбаев өзінің Қазақстан халқына Жолдауында тұрғын үй құрылысын елдің экономикалық дамуының «қозғаушы күші» ретінде қарастыруын айтты [18]. Масштабты жаңа тұрғын үй құрылысы құрылыс материалдар өнеркəсібінің, жиһаз өндірісінің, металл өңдеу жəне жаңа үйлерді салу мен ескі ғимараттарды қайта қалпына келтіру кезінде өнімдері талап етілетін басқа отандық өнеркəсібінің қарқынды дамуына жағдай жасайды жəне қамтамасыз етеді. Тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция мөлшеріне назар аударатын болсақ (3-сур.), тұрғын үй құрылысына бөлінген қаражат мөлшерінің ең қарқынды кезеңі 2007 жыл болып табылады. 2003 жылмен салыстырсақ, 2007 жылы инвестиция көлемі 8 есе көбейген. Бірақ 2009 жылы бұл көрсеткіш біршама қысқарып, алдыңғы жылға 58,9 % құрады. 2012 жылы бұл көрсеткіш 428 млн теңге бөлінген, яғни 2011 жылмен салыстырғанда 5 % артқан.

Жаңа салынған тұрғын үйлердің сапасы қазіргі уақытта өзекті мəселе болып отыр. Соңғы уақытта тұрғын үй сапасы пəтер сатып алушыларына маңызды факторға айналды. Қазақстанның құрылысшылар қауымдастығының аналитикалық орталығы өткізген сұрауы бойынша, 37,2 % сұралғандар жаңа тұрғын үйлердің сапасы төмен екендігін атап айтты. Сұралғандардың басым бөлігі (38,1 %) нақты ақпараттың болмауынан жауап беруге қиналды. Кейбір сұралғандар (18,3 %) сапа деңгейін орташа деп бағаласа, тек 6,6 % ғана жаңа тұрғын үйлердің сапасын оң бағалаған. Тұрғын үй құрылысының сапасының төмендеуі 2005 жылы аймақтарда салынып жатқан объектілерді бақылау, сонымен қоса құрылысқа рұқсаттамалар орталық орындаушы ұйымнан — Құрылыс жұмыстары бойынша комитет (ҚЖК) Индустрия жəне сауда министрлігінен — жергілікті акиматтарға жəне мемлекеттік архитектуралық құрылыс қызметтеріне берілді. Бұл құрылыстың сапасын бірыңғай мемлекеттік бақылау жүйесін таратып жіберді. Тұрғын үй құрылысындағы тағы бір мəселе, бұл салынған үйлердің қымбаттығы. Бұның себебі құрылыстың өзіндік құнының өсуі, импорттық құрылыс материалдарының, жабдықтардың жəне т.б. артып тұруы. Республиканың құрылыс саласының қайта құрылуы баға қозғалысына əсер етті. Талдау 2000 жəне 2007 жылдар аралығында тұрғын үйдің бір шаршы метр құрылысының орташа құны 3,2 есе көбейген (4-сур.). Құрылыстағы бағаның өсуінің негізгі факторы оның жоғары материалсыйымдылығы болып табылады. Құрылыс ұйымдарының өндіріс шығындары 2001–2005 жылдары бес есе көбейген. Шығындардың басым бөлігін құрылыс жұмыстырмен байланысты тұрақты шығындар құрайды: 2005 жылы 1991 жылмен салыстырғанда тұрғын үй құрылысында қолданылатын жұмыстардың барлығы 139 есе көбейген. Талданылып отырған кезең аралығындағы отандық құрылыс материалдары 5 есе, ал импортталатындар 4 есе қымбаттаған. Сонымен қатар тұрғын үй құрылысының қымбаттауына жер учаскелерін алу, техникалық шарттарды орындаумен байланысты төлемдер, жобалау процестері жəне үй бағасының 23–35 % құрайтын сымдарды қосу сияқты қосымша шығындар ықпал етеді. Тұрғын үй құрылысының құнын төмендету құрылыстағы ең маңызды міндеттерінің бірі болып табылады. Ол үшін тұрғын үйдің шаршы метр құнын төмендететін тиімді жоспарлық жəне технологиялық шешімдер табу қажет. Кəсіпорындар үшін айтарлықтай проблемалардың бірі болып (əсіресе мұнай- газ өндіруші компаниялармен ынтымақтастық кезінде) қажетті халықаралық стандарттардың (ISO, API жəне т.б) жоқтығы табылады.

Бұдан басқа, құрылыс материалдары өндірісінің дамуына капиталды тартуға жоғары қаржылық мүмкіндіктерінің арқасында мердігерлік жұмыстарға тендерлерді ұтып алатын жəне өз елдерінен құрылыс материалдарды жеткізуге мүдделі шетел құрылыс фирмалардың өктемдігі кедергі келтіруде. Құрылыс белсенділігі жəне ҚР 2005–2014 жылдарға құрылыс материалдар өнеркəсібін дамыту бағдарламасын бекіту республикада құрылыс материалдар өндіру көлемінің артуына септігін тигізді. Құрылыс материалдарының ішкі нарығы қазіргі таңда орташа шамамен 40–50 % отандық өндіріс есебінен қамтылуда (кірпіш, құрғақ құрылыс қоспалары) [21]. Бірақ құрылыс материалдар өнеркəсіптері өндіретін өнімдер мөлшері, номенклатурасы жəне сапасы жағынан құрылыс саласының қажеттіліктерін толықтай қанағаттандырып отырған жоқ. Металдан жасалған санитарлы-техникалық бұйымдар, шыны талшықтары, керамикалық плиталар, орман материалдары сияқты нарықтар 70 % импортқа тəуелді. Егер 2003 жылы республикаға сомасы 950 млн АҚШ долл. тұратын құрылыс материалдары əкелінсе, 2007 жылы бұл көрсеткіш 2 млрд АҚШ долл. құрады. Құрылыс материалдарының негізгі импортері Қытай болып табылады. Кейбір сарапшылардың бағалаулары бойынша, салынған үйлердің 70–90 % қытайлық материалдардан тұрады. Құрылыс материалдарының өндірісі мейлінше көп энергияны, материалдарды, сондай-ақ жүкті қажетсінетін сала болып табылады: саланың шығындар құрамында 20 % астамын отын энергиясының ресурстары құрайды, көліктің əр түрлерімен өнім мен шикізатты тасымалдау көлемі жалпы облыстық жүк тасымалының 30 % құрайды.

Құрылыс саласына қажетті өнеркəсіптер қатарына шыны, санфаянс, линолеум, алюминий құймаларынан өндірілген бұйымдар, химиялық модификаторлар, ағаш пен металды алмастыратын материалдар өндірісі сияқты салалар республикада жоқтың қасы. Бұндай теріс тенденция Қазақстандағы бай шикізат базасымен жəне өзіндік еңбек ресурстарымен сəйкес келмейді. Құрылыс өнімдерінің импортын қысқарту жəне экспортын жандандыру жұмысбастылықтың артуына, құрылыс өндірісінің шығындарын азайтуға, құрылыс материалдарына бағаны төмендетуге, отандық өндірісшілердің бəсекеге қабілеттілігін көтеруге көмектеседі [20]. Табыстарды капитализациялау мақсатымен тұрғын үй мүлігіне инвестицияны салу процесі өзекті мəселелердің бірі болып табылады. Талдау қазіргі таңда пəтерлердің көбісі қаражатты инвестициялау мақсатымен сатып алынатындығын көрсетті. Қор нарығының дамымауымен жəне жылжымайтын мүлікке салымдардың жоғары табыстылығына байланысты, халықтың бір бөлігі өз қаражаттарын тұрғын үй құрылысына инвестициялайтын болған. ҚРА мəліметтері бойынша, 2005 жылы тұрғын үй мүлігінің əр түрлі секторының салымдар табыстылығы жылдық 12–16 % құраған, бұл банктік салым табыстылығынан жоғары болып табылады. Талдау барысында құрылыс саласының дамуына кедергі келтіріп отырған бірнеше факторлар анықталды:

• құрылысшылардың өзіндік    қаражатының    болмауы    жəне    несиелік    ресурстарының жетіспеушілігі;
• қажетті инфрақұрылымы бар дайын құрылыс алаңының тапшылығы;
• жер бөлудегі заңды жəне бюрократиялық бөгеттер;
• құрылыс ұйымдарының жеткіліксіз қуаттылығы жəне құрылыс материалдар өнеркəсібіндегі əлсіз өндіріс базасы;
• жер учаскелеріне жəне құрылыс материалдарына бағаның үздіксіз өсуі нəтижесінен құрылыс өзіндік құнының жоғарлауы;
• құрылыс нарығын монополизациялау;
• құрылыс маман қызметкерлерінің жетіспеушілігі.

Құрылыс жəне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері агенттігі 2020 жылға дейін есептелген «Қолжетімді баспана – 2020» бағдарламасын əзірледі. Бағдарламаның мақсаты халықты қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету мақсатында тұрғын үй құрылысының даму мəселелерін кешенді шешу болып табылады. Бағдарламаны іске асыру нəтижесінде: 2012–2020 жылдары қаржыландырудың барлық көздері есебінен жалпы алаңы 69050,0 мың шаршы м тұрғын үй пайдалануға беруге жоспарланып отыр, оның ішінде 2012 ж. — 6050,0 мың шаршы м, 2013 ж.— 6600,0, 2014 ж. — 6900,0, 2015 ж. — 7200,0, 2016 ж. — 7600,0, 2017 ж. — 7700,0, 2018 ж. — 8000,0, 2019 ж. — 9000,0, 2020 ж. — 10000,0 мың шаршы м. «Самұрық-Қазына» АҚ-тың меншікті қаражаты жəне Қазақстан Республикасы Ұлттық қорының қаражаты есебінен 2013 ж. — 60,0 мың шаршы м, 2014 ж. — 90,0, 2015–2020 жж. 150,0 мың шаршы м тұрғын үй салынатын болады. Құрылыс материалдары өнеркəсібі, электротехникалық, металлургия жəне химия өнеркəсібі өнімдерін, сондай-ақ жаңа тұрғын үйді жайластыру бұйымдарын шығаруды арттыру есебінен сабақтас салаларда мультипликативтік тиімділік күтілуде [22].

Əдебиеттер тізімі

1. Қазақстан Республикасының Президенті — Елбасы Н.Ə.Назарбаевтың «Қазақстан – 2050» Стратегиясы: қалыптасқан мемлекеттің жаңа саяси бағыты» атты Қазақстан халқына Жолдауы // [ЭР] Қолжетімділік тəртібі: http://www.akorda.kz
2. Весельская Н.Р., Горячева Е.В. Жилищное право Республики Казахстан. — Караганда: Полиграфия, 2006. — С.
3. Симионов Ю.Ф. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для студ. экон. вузов. — Ростов н/Д.: Изд. центр МарТ, 2004. — С.
4. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М.: Дело, — С. 9.
5. Ресина В.И. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. — М.: Дело, 2000. — С.
6. Волков Д.Л., Ильина Ю.Б., Комарова Н.В., Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости // Под ред. Ю.В.Пашкуса. — СПб.: Изд-во СПб. ун-та, 1999 — С.
7. Шалболова У.Ж. Экономика жилищной и социальной сферы: Учеб. пособие. — Алматы: Изд-во «Маркет», 2006. — 400 с.
8. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. — СПб.: Питер, 2000. — С.
9. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. — Екатеринбург: УГЭУ, 1998. — С.
10. Дж.М.Кейнс. Общая теория занятости, процента и денег. — М.: Эксмо, 2006. — С.
11. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов / В.А.Горемыкин. — 3-е изд., перераб. и доп. —М.: Проспект, 2004 — С. 94.
12. Недвижимость и строительство Петербурга: статистические обзоры и материалы, 1998–2001 // [ЭР]. Режим доступа: http://www.szs.spb.ru
13. Иванилова А. Новая эра строительного рынка // Новое поколение. — — № 43(491).
14. Маркс К., Энгельс Ф. Сочинения. — 2-е изд. — Т. 2. — С.
15. Развитие и размещение производительных сил Казахской ССР. — М.: Наука, — 260 с.
16. Даулетиярова Г.Е. Оценка состояния и перспектив развития отрасли строительного производства в Казахстане //Вестн. КазНУ. Сер. экон. — 2003. — № 3. — C. 111.
17. Қазақстан Республикасы Статистика агенттігі // Құрылыс / 2003–2012 жж. Негізгі көрсеткіштер / Құрылыс ұйымдарының саны / [ЭР]. Қолжетімділік тəртібі: http://www.kaz.stat.kz/digital/Stroitelstvo/Pages/default.aspx
18. Послание Президента Республики Казахстан — Лидера Нации Н.А.Назарбаева народу Казахстана «Социально- экономическая модернизация — главный вектор развития Казахстана». — Январь, 2012 / [ЭР]. Қолжетімділік тəртібі: shemonaiha.vko.gov.kz
19. Қазақстан Республикасы СтатистикаАгенттігі // Инвестиция/ 2003–2012 жж. Негізгі көрсеткіштер / Тұрғын үй құрылысына жұмсалған инвестиция / [ЭР] Қолжетімділік тəртібі: http://www.kaz.stat.kz/digital/investicii/Pages/default.aspx
20. Статистический ежегодник «Цены в Казахстане» // Статистическое агентство Республики Казахстан.– Алматы,
21. 496с. / [ЭР] режим доступа: http://www.stat.kz/publishing/20121/kazahstan%202011.pdf.
22. Құрылыс белсенділігі жəне ҚР 2005–2014 жылдарға құрылыс материалдар өнеркəсібін дамыту бағдарламасы/ [ЭР]Қолжетімділік тəртібі: http://qz.government.kz/docs/sa150~2.htm
23. «Қолжетімді тұрғын үй – 2020» бағдарламасы // [ЭР] Қолжетімділік тəртібі: http://www.akorda.kz.