Сатып алу-сату шарты жер айналымының негізі ретінде

Жер – бұл бағаланбас ұлттық байлық, мемлекеттің көптеген әлеуметтік-экономикалық мәселелерін шешудегі мықты негіз болып келеді.

Қазіргі нарықтық жағдайда жермен жасалатын мәмілелер үлкен маңызға ие болып тұр. Жер нарығының қүннен-күнге дамуы, жермен жасалатын мәмілелер түрлері мен санының өсуіне себепкер болып жатыр.

Жердің азаматтық айналымға жылжымайтын мүлік ретінде енгізілуі оның айрықша түрдегі – жер-құқық шарттарға қатысуына алып келетіні сөзсіз.

Шарт – бұл мәмілелердің көп тараған түрі. Азаматтық құқықта көп кездесетін мәмілелердің негізгі көлемі – шарт болып келеді [1, 495 б.].

Мәміле жер құқық қатынастарының және жалпы жер айналымының пайда болуына мүмкіндік туғызатын заңды дәлел болып келеді. Жай мысал келтіретін болсақ, жер учаскесін сатып алу сатуға байланысты тараптарда қатысушыларда сатып алу сату шарты бойынша көптеген құқықтар мен міндеттемелер пайда болады.

Жер құқық қатынастарындағы мәмілелердің рөлі 2003 жылы 20 маусымда қабылданған Қазақстан Республикасының Жер кодексінде бекітілген болатын. Аталған Жер кодексіне сәйкес жер учаскесіне меншік құқығының туындау негіздерінің бірі болып азаматтық құқықтық мәмілелер болып табылады [2, 22-бап].

Жерді мәмілелер объектісі ретінде атауымыз және осы мүліктік сипаты бар қатынастарының Қазақстан Республикасының жер заңнамасымен қатар, азаматтық заңнамамен реттелуін атап көрсетуіміз қажет. Себебі, Жер кодексіне сәйкес Қазақстан Республикасының жер, экология, орман, су заңдарында жер қойнауы, өсімдіктер мен жануарлар дүниесі, ерекше қорғалатын табиғи аумақтар туралы заңдарында өзгеше көзделмесе, жер учаскелерін иелену, пайдалану және оларға билік ету, сондай-ақ олармен мәміле жасасу бойынша мүліктік қатынастар Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарымен реттеледі [2, 6-бап]. Бірақ, менің ойымша, Жер кодексіндегі осы нормамен келісу қиын. Осыған байланысты Б.Р. Алимжанов былай деп жазған: «Жер-құқық шарттары табиғаты бойынша азаматтық-құқықтық болып келеді, бірақ жердің уникалды ерекшеліктеріне және жер айналымының мемлекеттік реттелу қажеттілігіне байланысты, олар азаматтық заңнамамен бірігіп жер заңнамасымен реттелуі қажет» [3, 43 б.].

Бүгінгі таңда мәміле азаматтық құқықтар мен міндеттемелердің пайда болуының ең көп тараған негіздерінің бірі болып келеді [4, 43 б.].

Мәміле азаматтық құқықтың институты ретінде келесі сипаттарға ие.  Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес азаматтар мен заңды тұлғалардың азаматтық құқықтары мен мiндеттерiн белгiлеуге, өзгертуге немесе тоқтатуға бағытталған әрекеттерi мәмiлелер деп танылады делінген [5, 147-бап].

Сонымен қатар Жер кодексінде былай деп көрсетілген: «Меншік иесі өзінің жер учаскесіне қатысты оның нысаналы мақсатын өзгертпей, Қазақстан Республикасының заң актілермен тыйым салынбаған кез келген мәмілелерді жасасуға құқылы. Жер учаскесінің меншік иесі оларды сатуға, сыйға тартуға, кепілге, жарғылық қорға, жалға және жедел пайдалануға беруге, рента шартын жасасуға немесе жерден өз еркімен бас тартуға құқығы бар. Жер иеленуішілері мен жер пайдаланушылары жер мемлекеттік меншікте болғандықтан, жергілікті өзін өзі басқару органының келісімімен өз учаскелерін басқа учаскелерге алмастыруға, оларды жалға немесе жедел пайдалану беруге, жекешелендіруге, өз еркімен бас тартуға құқылы. Жерді жалға алушылар мен жедел пайдаланушылар (жалға алу шарты мен жедел пайдалану шартында рұқсат етілген болса) өз жер учаскелерін ауыстыруға, жекешелендіруге, өз еркімен бас тартуға құқылы. Бұл жағдайларда егер Қазақстан Республикасының Жер кодексі мен өзге заң актілерінде өзгеше көзделмесе,  жер учаскесінің меншік иесі мемлекеттік органдардың қандай да бір рұқсатын алмай, жер учаскесін өз қалауынша иелену, пайдалану және оған билік ету құқығын жүзеге асыра алады» [2, 21-бап].

Біз көріп отырғанымыздай, жер көптеген мәмілелердің объектісі бола алады. Жерге байланысты жасалатын мәмілелер нәтижесінде тараптар қатысушыларда мүліктік, заттық және міндеттілік сияқты көптеген құқықтар пайда болып, сол сияқты аяқталады. Осылайша, мысалға, жерді сатып алу арқылы алған жаңа меншік иесінде меншік иесінің және жер пайдаланушының заттық құқықтары, сонымен қоса жер учаскесін сатып алу, оның пайдалануы және т.б. байланысты заттық құқықтар  пайда болады. Осыған байланысты Е. Әбдікәрім былай деген: «Меншік – жердің пайдалы өнімі зат немесе мүлік ретінде заттық құқық, яғни өндірістік ұғым. Осы өндірістік ұғым арқылы жерге заттық құқықтар ғана заңдастырылады. Сондықтан да жер зат немесе мүлік емес, тек қана жер учаскелеріне белгілі заң нормаларымен бекітілген азаматтық айналымға түсетін заттық құқықтар ғана бар» [8, 169 б.]. Сонымен қатар мәмілелер жасасқан кезде жер учаскесіне деген меншік құқық басқа тұлғаға мәміле жасалған кездегі барлық ауыртпалықтарымен берілетінін есте сақтау қажет.

Жер, Азаматтық кодексіне сәйкес, жылжымайтын мүлікке жатқызылған. Ал меншiк құқығы, шаруашылық жүргiзу құқығы, оралымды басқару құқығы, бiр жылдан астам мерзiмге жер пайдалану құқығы, бiр жылдан астам мерзiмге пайдалану құқығы, жылжымайтын мүлiктi кепiлге беру, жылжымайтын  мүлiкке рента,  сенiм бiлдiру арқылы  басқару құқығы  мемлекеттiк тiркеуден өткен кезден бастап пайда болады. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелер Азаматтық кодексінің 4- тарауының талаптарын сақтай отырып тіркелуі тиіс [5, 117-бап].

Барлық жер шарттарын екі негізгі түрге бөлуге болады – меншік иесінің ауысуына алып келетін (сатып алу-сату, алмасу, сыйлау) және меншік иесінің ауысуына алып келмейтін (жалдау, кепіл) [3, 44 б.].

Ал енді осы мақаланың тақырыбы және басты мақсаты болып келетін, жер айналымының негізі болатын, көптеген жер шарттары арасынан жерді сатып алу-сату шартын бөлек алып қарастырайық. Жер айналымының негізі болатын жерді сатып алу-сату шартының құқықтық сипатын жан-жақты қарастырып, ашып көрсетуге болады.

Осыған байланысты Б.Р. Алимжанов былай деп жазған: «Нарықтық жер қатынастарының жүзеге асырылуының негізгі заңды нысаны болып шарт табылады. Шарттың жер қатынастарында белсенді қолданылуы жер нарығының объективті мұқтаждықтардың көрінісі болып келеді. Жер нарығында міндеттемелердің қалыптасуының шарттық нысаны экономикалық айналымның даму мұқтаждықтарына елеулі шамада сәйкес келеді. Бұған қоса жер нарығындағы бар көптеген  міндеттемелер шарттық типке жатады» [3, 8 б.].

Қазақстан Республикасының жер ресурстарын басқару агенттігінің мәліметтері бойынша жерлерді сатып алу-сату институтын енгізгеннен бері мемлекетпен жер учаскелерін сату бойынша шамамен 34,0 миллиард теңге сомасына 140 мыңнан астам мәмілелер рәсімделген [7, 7 б.]. Бұл деректердің өзі қазіргі таңда жермен жасалатын мәмілелердің қаншалықты жиі болатынын және біздің қоғамымызда маңызды орын алып, нық орналасқандығына көзімізді ашып отыр.

Қазіргі таңда Қазақстан Республикасында жер учаскелерін сатып алуы мен сатылуы жеке меншік құқығының субъектілері (азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалар) арасында жердің сатып алу-сату шарттары арқылы жүзеге асырылады.

Жер учаскесін шаруа немесе фермер қожалығын, өзіндік қосалқы шаруашылық жүргізу, орман өсіру, бағбандық, жеке түрғын үй және саяжай құрылысын жүргізу үшін өз меншігіне алған Қазақстан Республикасының азаматы оны басқа Қазақстан Республикасының азаматына сатуға құқылы [2, 23-бап]. Жер учаскесін сатып алу-сату мәмілесін жасау үшін сатушы рөлінде танылатын жер учаскесінің меншік иесі сатып алушымен немесе оның өкілді тұлғасымен сатып алу-сату шартын жасасады.

Азаматтық кодексіне сәйкес жерді сатып алу-сату шарты жылжымайтын мүлік ретінде танылатын объектісі жер болып келетін сатып алу-сату шарттарының бір түрі болып келеді. Жерді сатып алу- сату шартына байланысты аталған Азматтық кодекстің ерекше бөлімінің нормалары қолданылады. Бұл нормаларға сәйкес сатып алу-сату шарты бұл «бір тарап (сатушы) мүлікті (тауарды) екінші тараптың (сатып алушының) меншігіне, шаруашылық жүргізуіне немесе жедел басқаруына беруге міндеттенеді, ал сатып алушы бұл мүлікті (тауарды) қабылдауға және ол үшін белгілі бір ақша сомасын (бағасын) төлеуге міндетті» [5, 117-бап].

Шартта сатып алушыға шарт бойынша берілетін жер учаскесін нақты анықтауына мүмкіндік беретін нақты деректер анықталуы тиіс.

Жер учаскесін сатып алу сату шартында келесілер:

• Оның орналасқан жері;
• Жердің нысаны;
• Нысаналы мақсаты мен ары қарай пайдалану мақсаты;
• Жер учаскесінің кадастрлық нөмірі;
• Онда орналасқан (егер де бар болса) жылжымайтын мүлік объектілері;
• Жер учаскесі кімнің жүргізілуінде екені;
• Үшінші тұлғалар құқығы;
• Тараптар міндеттемелері;
• Жер учаскесінің жалпы бағасы мен нормативтік бағасы сияқты деректер көрсетілуі қажет. Жерді сатып алу-сатудың заты:
• Қорғаныс қажеттеріне берілген;
• Ерекше қорғалатын табиғи аумақтар, сауықтыру, рекреациялық және тарихи мәдени мақсаттағы;
• Орман және су қорының;
• Ортақ пайдаланудағы болуға жол берілмейді [4, 53 б.].

Жер учаскесін сатып алу-сату шартын жазбаша түрде бір құжат толтыру арқылы жүреді және бұл екі жақтың да өз еріктерін айқын түсінуіне, сонымен қатар тіркеу ұйымдарына да екі жақтың шартқа отыру жөнінде өз еріктілерін айқындауға мүмкіндік береді.

Жер учаскесін сатып алу шартын жасау мемлекеттік тіркеу жүргізуді талап етпейді, бірақ жер учаскесіне меншік құқығының бірінен-біріне өткенін сатып алушы тіркеуге міндетті. Аталған тіркеу жағдайы міндетті түрде жер учаскесін берумен қатар жүруі міндетті емес. Жер учаскесін сатушы- сатып алушы тіркеуге дейін де тапсыра алады, алайда, жоғарыда атап өткендей, меншік құқығы мемлекеттік  тіркеуден  өткеннен  кейін  ғана  пайда  болады.  Ш.Б.  Серикбаевтың  айтуы   бойынша:

«Жерге құқықтарды мемлекеттік тіркеудің негізгі мақсаты жерді иеленудің кепілі болып табылады. Тіркеу меншік иесін меншік құқығы мен басқа да құқықтардан айырылудан қорғайды, егер ол өзі сол құқықтар бас тартқан немесе егер оны заңды түрде бұл құқықтардан айырған жағдайларды ескермегенде. Құқықтарды тіркеу жерге құқықтар нарығын құруға және инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Осы ретте мемлекет жер учаскесіне құқықтарды кепілдендіріп, ол жер учаскесі мемлекеттік тіркеуден кейін өзіндік бір тауарға айналады» [8, 25 б.].

Жер шарттары жер айналымының қалыптасуы мен дамуында ең маңызды рөлді атқарады. Қазіргі жағдайда қоғамдағы жер айналымы басқару органдарының актілерімен емес, адамдардың өзіндік бастаулары мен қызығушылығымен қозғалысқа әкелінеді. Жасалынатын жер шарттарының барлық жиынтығы жер айналымының нарықтық механизмінің ядросын қалыптастырып, оның негізгі мазмұнын құрайды. Жер шарты жерге байланысты туындаған, өзгерген және тоқтатылған міндеттемелердің жай заңды фактісі ғана болып келмейді. Ол жер қатынастарын ұйымдастыратын, жер айналымындағы субъектілердің өз құқықтары мен міндеттемелерін анықтаудың құралы болып келеді.

Жер айналымын мемлекеттік реттеу мен оның құқықтық қамтамасыз етілуі осы екі жетіспейтін нәрсе жер айналымының дұрыс және өркениетті қызмет етуіне мүмкіндік бермейді.

Жер айналымының дұрыс құқықтық реттелуі үлкен экономикалық маңызға ие. Себебі, бұл қоғам иеленген жер ресурстарының жағымды жайғастырылуы мен үнемді пайдалануын қамтамасыз етеді. Жер айналымы арқасында, ерте ме кеш пе, бұл ресурстар, дұрыс пайдалануды қамтамасыз ете алатын білгір және шебер адамдардың қолына түсе алады.

Нарықтық  жер  айналымы  саласында  болып  жатқан  сан  алуан  қоғамдық  қатынастарға  құқық «әртүрлі, жылжымалы» түрде жауап береді: бір қатынастарды бекітеді, басқаларға тыйым салады, ал үшіншілерін мүлдем ескермейді. Жер айналымы құқықтық реттеусіз де өмір сүре алады, бірақ көптеген дамыған елдердің тарихы мен тәжірибесіне жүгінетін болсақ, дұрыс құқықтық реттелмеген жер айналымы еш уақытта заман талаптарына сай, өркениетті бола алмайды.

Жер айналымы ғылыми негізделген және құқықтық, экономикалық, экологиялық сипатта болуы тиіс.

Сонымен қатар, жоғарыда көрсетіліп өткен жер айналымының азаматтық құқықпен реттелетіні жердің көптеген ерекшеліктерін ескермей кететіндігін айта кеткен жөн. Азаматтық құқық көптеген заңи құралдарға бай болған уақытта да, өзіне ғана тән бірқатар айрықша қасиеттері бар, ерекше объект болып табылатын жердің ерекшеліктерін ескере алмайды. Осыған байланысты Г.Г. Нурахметова былай деген: «Жер қатынастарына байланысты азаматтық заңнама тек толықтыру тәртібінде қолданылады, яғни қандай да бір мәселе бойынша салалық (жер және экологиялық) заңнаманың ережелерінде бос орындар болған жағдайда» [4, 54 б.].

Сондықтан да осындай жер айналымының құқықтық реттелуі жағдайында жеке және қоғамдық мүдделердің жеткілікті түрде келісуін қамтамасыз ету қажеттілігі туып отыр. Бұндай жағдайда жер айналымы жеке, не жария мүдделердің тұрғысынан бірыңғай құқықтық реттелуін қамтамасыз    етуде

«Жер айналымы туралы» арнайы заңды  немесе  Қазақстан  Республикасының  «Жер кодексінде» бөлек құрылымдық бөлімді құрастыру мәселесі маңызды мәнге ие болып отыр. Осындай бірыңғай құқықтық акті жер айналымын реттейтін құқықтық нормалардың жиынтығы горизонтальды және вертикальды қатынастарға бөлінбейтіндей болатын құқықтық жағдайды қамтамасыз етер еді.

«Жер айналымы туралы» заң келесі ережелерді қамтуы тиіс:

1. Бөлім. Жалпы ережелер.
   1. Қазақстан Республикасындағы жер айналымының міндеті мен қағидалары.
   2. Қазақстан Республикасындағы жер айналымы заңының қолдану аясы.
2. Бөлім. Қазақстан Республикасындағы жер айналымындағы құқықтық қатынастарды реттеу.
3. Қазақстан Республикасындағы жер айналымы саласындағы мемлекеттік органдардың құзыреттілігі.
4. Қазақстан Республикасындағы жер айналымының субъектілері.
5. Жер айналымындағы меншік иелері мен пайдаланушылардың құқықтық жағдайы.

• Бөлім. Жер айналымының объектілері.

6. Айналым қабілеттілігі бар жерлер.
7. Айналым қабілеттілігі жоқ жерлер.

8. Жер айналымы объектілерінің ерекшеліктері.
9. Бөлім. Жер айналымындағы жауапкершілік және дауларды шешу.
10. Жер айналымындағы мемлекеттік мониторинг және қадағалау.
11. Жер айналымындағы әкімшілік құқық бұзушылық.
12. Жер айналымындағы мүліктік құқық бұзушылық.
13. Жер айналымындағы қылмыстық құқық бұзушылық.
14. Жер айналымындағы шығындарды өтеу.
15. Бөлім. Жер айналымын экологиялық-құқықтық реттеу.
16. Жер айналымындағы экологиялық талаптар.
17. Жер айналымындағы жерлерді құқықтық қорғау.
18. Қорытынды және өтпелі ережелер.

 Әдебиеттер

1. Гражданское право: Учебник. Часть 1. Изд. 3-е, перераб.и доп. /Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – М.: ПРОСПЕКТ, 1998 – 632с.
2. Қазақстан Республикасының Жер Кодексі. – Алматы: Юрист, 2005. – 107 б.
3. Алимжанов Б.Р. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Правовое регулирование рынка земли. – Алматы, 2002 – 141 б.
4. Нурахметова Г.Г. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Правовое регулирование сделок в сфере земельных отношений. – Алматы, 2002 – 145 б.
5. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. (Жалпы және Ерекше бөлімдері) – Алматы: Юрист, 2008. - 296 б.
6. Ералы Әбдікәрім. Жер меншігі құқығының негіздері. Заң ғылымдарының кандидаты ғылыми дәрежесін алу үшін дайындалған диссертациясы. – Алматы, 1997 – 189 б.
7. Қазақстанның жер ресурстары. Ғылыми – тәжірибелік журнал, № 4 (43) 2007 – 36 бет. Журнал иесі: ҚР Жер ресурстарын басқару агенттігі. «Государственный научно – производственный центр земельных ресурсов и землеустройства» баспасы.
8. Серикбаев Ш.Б. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на землю в Республике Казахстан. Алматы, 2003 – 145 б.