Жер теліміне байланысты даулар көп кездесетін үдеріс болғандықтан, жеке меншікке жер алу, онда үй-жай, құрылыс салумен шұғылданатын азаматтар жер туралы заңдардың қағидаттары мен міндеттерін толық білуі шарт екені белгілі. Бөлінген жердің меншік иесі болуға жəне оны алудың жолдары мен оны пайдаланудың құқықтық жауапкершілігі туралы ақпараттар аз берілетіні анық. Осыған орай жалпы теория жүзінде жəне тəжірибеден мысалдар келтіре отырып, қысқаша мəліметке тоқталып өтсек.
Жалпы жер дегеніміз – адамзатқа қажет ерекше байлық. Ол əрбір адам пайдаланып өмір сүруі үшін қажет. Бүгінде осы жерді қоғам болып ұзақ пайдаланудың мəн-жайы бүкіл ғаламды ойланды- руда.
Жерді адам дұрыс қолдана білсе, онда оның құнарлығы жоғалудың орнына, керісінше арта түседі. Бір ғажабы, жер басқа мүліктік заттармен салыстырғанда ол тозып ескірмейді. Жер бетінің көлемі белгілі мөлшермен шектелген, сондықтан да оның көлемін адамдардың қажеттілігіне байла- нысты ұлғайтуға келмейтінін баршамыз жақсы білеміз.
Ел Президенті Н.Ə. Назарбаевтың бастауымен өзге елдермен шектесетін мемлекетіміздің ше- карасын заңдылық тұрғыдан бекітіп алғанымыз – əрбір қазақстандық үшін мызғымас байлықтың көзіне айналды. Жер туралы Заңның негізгі қағидаты арқасында, Қазақстан Республикасы жер аумағының тұтастығына қол сұғылмайтыны жəне бөлінбейтіні жүзеге асырылды. Олай болса жеріміздің тұтастығын қорғау – Қазақстан Республикасы халқының ортақ міндеттері [1].
Біздің кейбір аудан, қала əкімдері халыққа жер үлестіргенде бей-берекетсіздікке жол береді. Мысалы, қала, аудан əкімдері бір адамға берілуге тиіс 10 сотық жерді екі, кейде үш адамға беріп жіберіп, оларды бір-бірімен дауластырып қояды. Сан жүзінде 10 сотық жер 30 сотық жерге айналып шыға келеді. Əрине, 10 сотық жер ешқашан 30 сотық болып үлкеймейтіндігін мектептегі балаға дейін біледі. Ал мұның туындау себебі, сол əкімдердің өз міндеттерін дұрыс атқармауына байланысты екені түсінікті жайт.
Мəселен, үш азаматқа қала əкімінің шешімімен бір ғана жер телімі берілген. Осы себепке байланысты олардың араларында дау пайда болып, олар сотқа жүгінген. Ал əділеттілік осы үшеуінің қайсысына тəн? Əрине, сотта жерді бөлген əкімнің шешімі негізінде жер комитетінен өзіне бөлінген жерге мемлекеттік актіні алған, оны жылжымайтын мүліктерді тіркеу орнынан өткізіп, ол жайында анықтама алған, жердің заңды иегері екендігін бекіттіріп алған арыз иесінің құжаты заңды болып табылады.
Осыған орай, бір айта кететін мəселе, кейбір жер алушылар өздерінің жерге деген құқықтарын уақытында заңдастырмайды. Ал ол жерді екінші бір азаматқа бергенде, жер өзіне бөлінген деп дауласады. Бөлінген жерді сол уақыттан бастап пайдаланбайды əрі заңдастырмайды. Ал екінші адам оған жерді белгілеп берген күннен бастап, сол жерде құрылыс жұмыстарын жүргізеді. Оған дейін ол жерді заң талаптарына сай өзінің атына заңдастырып та алады. Құжаттары толық реттелген мұндай жерді алуға ешқандай заңсыздыққа жол берілмейді. Өйткені, жерді уақытында игермегендіктен аза- маттар жер пайдалану құқығынан айрылады.
Тоқсаныншы жылдардан бастап, қала əкімдерінің шешімдерімен азаматтарға тұрғын үй салу үшін жерлер бөлініп берілген. Бірақ бұл азаматтар жер комитетінен осы жерге акт алмаған, осы себепті ол жерлер тіркеу орындарынан өткізілмеген. Сонымен қатар, ол жерлер нысаналы мақсатта пай- даланылмай, жата бергендіктен, ол жерлер комитеттің есебіне бос жерлер ретінде қайта кіреді. Кейін ондай жерлер басқа азаматтарға бөлініп беріледі. Олар берілген жерді тазалап, үй сала бастағанда, осы жерге əкімнің бұрынғы шешімі негізінде оған ие болған азамат дауласады.
Мұндай талап арыздардағы азаматтарға берілген жерлер уақытында жəне нысаналы мақсатта пайдаланбағандықтан, заң талаптарына сəйкес заңдастырылмағандықтан, мемлекеттік акт алынбағандықтан жəне осы құжаттар тіркеу органдарынан өтпегендіктен, ондай шағымдар сот шешімімен қанағаттандырылмайды. Ал кейде берілген жерді жеке азамат өзінің атына заңдастырып алғандығына қарамастан, аудан əкімдері оны елемей өз құзыретінің шегінен шығып, бұрынғы шешім негізінде берілген жерді екінші шешімімен басқа адамға беруі де кезігеді. Əкім бір ғана жерге екінші шешімді шығарар алдында, бірінші шешімімен берілген жер басқа азаматтан заң талабына сай қайтарылып алынды ма немесе алынбады ма, ол жағын сұрап тексермейді. Яғни, бірінші адамның құқығы мен мүддесі ескерілмейді, ол мүлдем ұмытылады.
Егер азаматқа жер əкімнің шешімі негізінде бөлініп, оған жер туралы акті беріліп, ол жыл- жымайтын мүліктерді тіркеу органдарынан өткен болса, онда мұндай азаматтың жері тек сот ше- шімінің негізінде ғана алынуы мүмкін.
Мысалы, А. деген азамат пен М. деген азамат қала əкіміне, Жер комитетіне жəне Орталық тіркеу орнына қарсы талап арыз түсіріп, онда қала əкімінің 2003 жылғы 2-маусымдағы шешімімен «Жайлау- 2» шағын ауданындағы оларға берілген жердің актісі бола тұра, ол тіркеу органынан өтсе де, С. деген басқа азаматқа бергізген əкімнің шешімін заңсыз деп тануды сұраған.
Талапкерлердің сұраулары сот шешімімен қанағаттандырылған, себебі талапкерлердің жерге деген барлық құжаттары толық болған. Мұндай жағдайда Жер кодексінің 94-бабының талабына сай меншік иелері жер пайдаланушылардан жер теліміне осы Кодекстің 92 жəне 93-баптарында көзделгендей, жерді алып қою жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органның талап-арызы бойынша сотқа жүгіну арқылы жүргізілуі тиіс. Мұндай іс-əрекеттерді жасау үшін, жерді пайдаланушы кемінде бір жыл бұрын оны қажетіне жарату жайлы жазбаша түрде ескертілуге тиіс. Осы мезгіл ішінде ол қажетті шараларды қолданбаған жағдайда, оның жерін алып қою туралы сотқа талап түсіру мүмкіндігі туындайды.[2]
Жоғарыда келтірілген мысалда əкім аталған заң талаптарын орындамағандығы көрінеді.
Ал жер туралы комитет бұл заңсыздыққа жол бермеуге əрекет жасаудың орнына, облыс бойынша жылжымайтын мүлікті тіркеу орнына хат жазып, онда бөлінген жерге берілген мемлекеттік актіні жарамсыз деп көрсетіп, заңсыз берілген жерді С. азаматына тіркеуді сұраған.
Мұндай жағдайлар, барлық облыстарда кездесетін фактілер.
Ескеретін тағы бір жайт, бір жер телімін үш адамға бірдей беріп талас тудыртпауға əкімдердің мүмкіндігі жеткілікті. Себебі жер мəселесімен шұғылданатын жер комитеті, архитектура, жерді тір- кеу органдары мен олардың қызметкерлері аудан, қала бойынша барлық жерлерді бақылауда ұстауды мінсіз атқаруы тиіс.
Жоғарыдағы заңсыз қабылданған əкім шешімдері сот қаулыларымен бұзылып, азаматтардың заңды талаптары қанағаттандырылып, олардың құқықтары қалпына келтірілген. Бұл жайында соттар облыс əкімінің атына жеке ұйғарымдар жолдап, онда мемлекеттік органдардың, олардың лауазымды қызметкерлерінің заң талаптарын сақтамауы жайында хабарлап, тиісті шаралар қолдануды талап ете- ді. Өкінішке орай, облыс əкімдері сотқа қағаз жүзінде жауап қайтарумен шектеледі.
Осындай істер бойынша жасалған қорытынды мысалдар Жоғарғы Соттың Бюллетенінде, Веб- сайтында, басқа да халыққа қажет басылымдарда жариялануы, көпшіліктің құқықтық сауатын ашуға берері мол дер едім.
Мұндай жағдайларды болдырмас үшін біздің азаматтар өздерінің құқықтарын жақсы білуге тиіс, сонда ғана олар жергілікті өзін-өзі басқару органдарындағы шенеуніктерден заң талаптарының дұрыс орындалуын талап ете алады. Қазақстан Республикасында жерге мемлекеттік меншікке жəне жеке меншікке құқықтық қатынастар қатар жүреді жəне олар бірдей қорғалады.
Меншік иесінің өзіне тиесілі жер телімін иеленуге, пайдалануға жəне оған билік етуге құқығы бар. Жердің меншік иесі ретінде мемелекет өзінің құқықтарын осы Кодксте жəне Қазақстан Республикасының өзге де заң актілерінде белгіленген құзыретіне сəйкес мемлекеттік органдар жүзеге асырады. Жер телімінің меншік иесі осы аталған заң актілерінде көзделген негіздер жəне шарттар ар- қылы өзінің құқықтарын пайдалана алады.
Жер телімін алып, пайдаланам дегендерге Жер кодексінің 43-бабында қарастырылған мына мəн- жайларды жетік білгендері дұрыс [3].
Жер теліміне тиісті құқыққа ие болу үшін əуелі ол жайында жеке азамат мемлекеттік органға өті- ніш беруге тиісті. Содан кейін мəлімделген өтінішті қанағаттандыру мүмкіндігін анықтау, яғни жер учаскесін алдын ала таңдайды. Содан кейін жерге орналастыру жобасын əзірлеу жəне бекіту жүзеге асады. Одан соң жер теліміне ие болуға құқық беру туралы атқарушы органның шешімі қабылданады. Бұдан соң жер телімінің шекарасын белгілеу анықталып, жер теліміне ие болу құқығын куəландыратын құжаттарды дайындау жəне беру жүзеге асады. Ең соңында берілген жер телімін құ- қықтық мемлекеттік тіркеуден өткізу орындалады. Жергілікті атқарушы орган жер телімдеріне тиісті құқықтарды табыстау жөніндегі шешімі жерге орналастыру жобасы негізінде қабылданады. Өтініш берушіге шешім қабылданған уақыттан бастап, 7 күннің ішінде жер теліміне меншік құқығын немесе жер пайдалану құқығын табыстау туралы шешімнің көшірмесі тапсырылады.
Жер телімдеріне құқық табыстау туралы жергілікті атқарушы орган шешімінің жобасында: жерге құқық табысталатын заңды немесе жеке тұлғаның атауы, жер телімінің нысаналы мақсаты, оның көлемі, жерге деген құқықтардың түрлері, ауыртпалықтар, сервитуттар; жер телімі төлемелі ақыға берілген жағдайда жер телімін немесе жер пайдалану құқығын сатып алу бағасы, соған қатысты жер телімін сатып алу-сату шарттарын жасаудың мерзімі мен шарттары жəне өзге де шарттар болуға тиіс. Азаматтарға жеке тұрғын үй құрылысы үшін жер телімін беру кезінде азаматта бұрын жеке тұрғын үй құрылысы үшін құқықтар табысталған жер телімінің бар немесе жоқ екендігі туралы анықтама болуы шарт. Оны жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық орган 7 күн ішінде беруге тиіс. Азаматта жеке тұрғын үйдің бар немесе жоқ екендігі туралы анықтаманы жылжымайтын мүлікті тіркеуді жүзеге асыратын орган 7 күн ішінде беріп, ол өтінішке қоса тіркеледі. Жеке тұрғын үй құрылысы үшін жер телімін беру туралы өтініш арнаулы есепке алынады жəне бөліп беруге арналған алаңдардың дайындалуына қарай қанағаттандырылады.
Құқық белгілейтін құжаттардың қатарына: атқарушы органдардың жер теліміне құқық беру туралы құқықтық актілері, сатып алу-сату шарттары (айырбастау, сыйға тарту немесе жер телімін иеліктен шығару туралы өзге мəмілелер) жəне сот органдарының жер теліміне жеке меншік құқығын, жер пайдалану құқығын жəне жерге өзге заттық құқықтарды тану туралы шешімдері жатады. Сондай-ақ, əкімдердің шешімдері, қаулылары – құқық белгілейтін құжаттар қатарына жатады.
Жер теліміне құқықты куəландыратын құжаттар – жер телімінің сəйкестендіру сипаттамаларын көрсететін жəне жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдардың құқық белгілейтін құ- жаттардың негізінде жер телімінің меншік иелері мен оны пайдаланушыларға беріледі. Сондай-ақ құқықты куəландыратын құжаттар қатарына жер теліміне жеке меншік құқығы жəне уақытша (өтеулі, өтеусіз) жер пайдалану құқығының актілері жатады.
Осы көрсетілген заң талаптарын жəне құқықтық құжаттардың қажеттілігін еліміздің барлық азаматтары жетік білуі керек. Сонда ғана жерді өз меншігіне алуда заңсыздыққа жол берілмей, басы дауға түспей пайдалануына мүмкіндік болады.
Әдебиеттер
- Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ə. Назарбаевтың Қазақстан халқына Жолдауы.
- http://pr-hal.kz/?p-3095
- Қазақстан Республикасының Жер кодексi, 2003 жылғы 20 маусымдағы №442-II