С учетом того, что банки ужесточают условия по ипотеке, данный продукт становится объектом потребления все меньшей и меньшей прослойки казахстанцев. Но жилищный вопрос решать как-то надо, и стоит изучать возможности приобретения жилья, которые на сегодняшний день предлагает государство в лице Жилстройсбербанка.
Представим, что вы не очередник акимата, либо очередник, который отчаялся ждать своей очереди, и рассматривает альтернативные варианты решения квартирного вопроса. Условимся, что вы семейный, оба супруга зарабатывают, и есть возможность копить. Объект предполагаемой покупки — квартира стоимостью 12 млн тенге.
Как оформить выгодную ипотеку под 5% годовых за 3 года? По сколько нужно откладывать, чтобы накопить 50% от стоимости квартиры? Какова будет переплата за кредит? И в каком случае ипотека от Жилстройсбербанка действительно выгодна? Рассмотрим подробнее.
Ипотека от ЖССБ: выгоднее брать жилищный заем
Жилищный заем — это самый выгодный вариант ипотеки от Жилстройсбербанка. Неважно, покупаете ли вы по госпрограмме (по льготной цене за «квадрат», но при соблюдении условий участника госпрограммы), на вторичном рынке или в новостройке от застройщика. Эта ипотека выдается вкладчику, который четко соблюдал все условия банка, и переплата за кредит получается незначительная (расчеты ниже).
Самую выгодную ипотеку с наименьшей переплатой получает тот, кто полностью выполняет основные требования банка. Отступления, как вы уже поняли, влетают в копеечку, так что ипотека становится ненамного выгоднее кредита, скажем, в коммерческом БВУ, том же Народном банке.
Какие же это условия? Во-первых, Жилстройсбербанк программы основывает на договоре о жилищных строительных сбережениях (ЖСС). Договор о ЖСС — это первый шаг в сотрудничестве с банком. Проще говоря, это депозит Жилстройсбербанка, предназначенный для покупки жилья.
Во-вторых, сумма накоплений должна быть не менее 50% от договорной суммы, то есть от стоимости квартиры. Безусловно, цифра, указанная в договоре, может быть условной, и вы всегда можете менять ее, так как можете не знать, за сколько в итоге купите квартиру.
В-третьих, минимальный срок накопления вклада — 3 года.
В-четвертых, пополнять вклад нужно регулярно каждый месяц.
Так как в Жилстройсбербанке для оценки вкладчиков используется система оценочных показателей (ОП), при соблюдении всех условий, вы получаете ОП — 16. Это позволяет вкладчику оформить ипотеку.
Договор о ЖСС — это первый шаг в сотрудничестве с банком. При этом комиссии за заключение договора отсутствуют.
И вот когда все требования по жилищному займу будут соблюдены, банк предоставит вам самую минимальную ставку по стране — 3,5-5% годовых (годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) — от 4% годовых). Срок займа — от 6 до 25 лет. Подставим под эти условия наш пример. Расчеты по займам порталу kn.kz предоставила консультант Карагандинского филиала АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Ажар Абдрахманова. Она также рассказала об особенностях каждого вида займа.
Таблица 1. Расчет стоимости покупки квартиры по жилищному займу
|
Стоимость квартиры |
12 000 000 тг |
|
Ежемесячный взнос на депозит первые 3 года 3 месяца |
150 000 тг |
|
Ежемесячный платеж по ипотеке последующие 6 лет под 5% годовых |
96 000 тг |
|
Общая переплата за 6 лет |
912 000 тг |
Какой доход должен будет подтвердить вкладчик, оформляющий ипотеку в Жилстройсбербанке? После выплаты ежемесячного платежа, на руках у семьи должно оставаться минимум 10 МРП (2269 тг в 2017 году). Если у вас 2 детей, то ваш совокупный доход должен составлять не менее 187 000 тг.
22 690 * 4 = 90 760 + 96 000 = 186 769 тг
Если вашего дохода недостаточно, то можно привлечь созаемщика. В этой части в 2016 году произошли изменения. Теперь в созаемщики можно привлекать не только родственников, но и 3-е лицо. Раньше было такое условие, но созаемщик должен был иметь зарплату, которая могла покрыть 50% от ежемесячного платежа. Теперь такого требования нет.
Промежуточный заем в Жилстройбсербанке: для тех, у кого есть 50%
Данный вид ипотеки выдается по 3-м направлениям.
Ипотека для тех, кто накопил раньше времени 50%
Например, за 2 года. Но при этом не достиг необходимого ОП 16. В таком случае, оформив ипотеку, последующие 1 год и 3 месяца заемщик будет переплачивать банку по 8,5% за то, что нет срока накопления. А это 1 275 000 тг.
Достигнув срока накопления, клиент также переходит на предыдущий вид ипотеки — жилищный заем и переплачивает банку за 6 лет еще 912 000 тг.
Таблица 2. Расчет стоимости покупки квартиры по промежуточному займу
|
Цена квартиры |
12 000 000 тг |
|
Накопленная сумма, 50% |
6 000 000 тг |
|
Ежемесячная оплата процентов |
85 000 тг |
|
Ежемесячный взнос на депозит |
0 тг |
|
Итого ежемесячный платеж |
96 000 тг |
|
Общая переплата за 7 лет |
2 187 000 тг |
Ипотека по программе «Жеңіл»
Этот вид ипотеки — для тех клиентов, которые имеют 50% от суммы квартиры либо досрочно её накопили. Программа ипотеки «Жеңіл» предоставляется в рамках тарифных программ «Бастау» и «Өркен», с отсрочкой платежа по основному долгу (сроком не более 3-х лет). Обеспечением по кредиту будут внесенные либо накопленные сбережения. На сбережения начисляется вознаграждение банка — 2% годовых (ГЭС — от 4,6% до 12,6%) и премия государства в размере 20% от суммы поощряемого вклада (сумма поощряемого вклада — не выше 200 МРП). Ипотека выдается в пределах срока жилищного займа, предусмотренного договором о ЖСС в рамках тарифных программ «Бастау» и «Өркен». По истечении срока накопления выплачиваются накопленные сбережения и кредит, которые направляются на погашение промежуточного жилищного займа.
Таблица 3. Условия промежуточного жилищного займа по программе кредитования «Жеңіл»
|
Размер ипотеки |
|
|
Срок |
|
|
Ставка вознаграждения |
|
|
Обеспечение по ипотеке |
|
|
Погашение ипотеки |
|
Таблица 4. Расчет стоимости покупки квартиры по программе «Жеңіл»
|
Цена квартиры |
12 000 000 тг |
|
Накопленная сумма, 50% |
6 000 000 тг |
|
Ежемесячная оплата процентов |
85 000 тг |
|
Ежемесячный взнос на депозит |
0 тг |
|
Итого ежемесячный платеж |
90 000 тг |
|
Переплата за 9 лет |
4 224 000 тг |
Ипотека от ЖССБ по программе «Жеңіл-2»
Кредит выдается тем клиентам, которые имеют полсуммы от стоимости недвижимости либо досрочно накопившие ее. Ипотека выдается в пределах срока жилищного займа, предусмотренного договором о ЖСС в рамках тарифных программ. По истечении срока накопления выплачиваются накопленные сбережения и жилищный заем, которые направляются на погашение промежуточного жилищного займа. Обеспечением по займу будут внесенные или накопленные сбережения. На сбережения начисляется вознаграждение банка — 2% годовых (ГЭС — от 4,6% до 12,6%) и премия государства в размере 20% от суммы поощряемого вклада (не более 200 МРП).
Таблица 5. Условия промежуточного жилищного займа по программе кредитования «Жеңіл-2»
|
Размер ипотеки |
|
|
Срок |
|
|
Ставка вознаграждения |
|
|
Обеспечение по ипотеки |
|
|
Погашение ипотеки |
|
Таблица 6. Расчет стоимости покупки квартиры по программе «Жеңіл-2»
|
Цена квартиры |
12 000 000 тг |
|
Накопленная сумма, 50% |
6 000 000 тг |
|
Ежемесячная оплата процентов + осн. долг |
115 000 тг |
|
Ежемесячный взнос на депозит |
0 тг |
|
Итого ежемесячный платеж |
48 000 тг |
|
Переплата за 6 лет |
3 800 000 тг |
Ипотека по госпрограмме «Нурлы жер»: для тех, у кого есть 30% от займа
Жилье от Жилстройсбербанка по госпрограмме инфраструктурного развития «Нурлы жер» будет реализовано по направлениям: кредитное жилье , жилье от частных застройщиков, покупка индивидуального жилья.
Кредитное жилье
Строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений подразумевает возведение и реализацию жилья через местные исполнительные органы (далее — МИО) для вкладчиков банка, в том числе очередников, состоящих на учете в МИО.
Чтобы участвовать в этом направлении, необходимо:
- заключить договор о жилищных строительных сбережениях;
- подать заявление на участие в пуле покупателей жилья и получить статус кандидата на приобретение жилья;
- наличие на счете в ЖССБК не менее 30% от стоимости жилья для возможности оформления займа;
- иметь гражданство Республики Казахстан или статус оралмана;
- отсутствие на территории Республики Казахстан у кандидата на жилье и постоянно совместно проживающих с ним членов его семьи (супруги, несовершеннолетних детей), арендного жилья с выкупом или жилья на праве собственности;
- отсутствие фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий кандидатом на жилье и совместно проживающими с ним членами его семьи в течение последних 5 лет на территории Республики Казахстан;
- подтверждение платежеспособности в порядке, предусмотренном внутренними документами банка;
- наличие регистрации на веб-портале электронного правительства (официальный интернет-ресурс правительства egov.kz).
Жилье от частных застройщиков
Стимулирование строительства жилья частными застройщиками подразумевает субсидирование ставки вознаграждения по кредитам, выдаваемым банками частным застройщикам. Размер субсидии — 7% годовых от ставки вознаграждения по кредитам застройщиков, которые будут направляться через финансового агента АО «ФРП «Даму». При получении займа, субсидированного в рамках данного направления, частный застройщик обязан предложить не менее 50% построенного жилья вкладчикам ЖССБК по фиксированным ценам реализации 1 квадратного метра:
- до 260 тыс. тенге в городах Астане, Алматы и их пригородных зонах;
- до 220 тыс. тенге в остальных регионах.
Чтобы участвовать в этом направлении, необходимо:
- заключить договор о жилищных строительных сбережениях;
- подать заявление на участие в пуле покупателей жилья и получить статус кандидата на приобретение жилья;
- наличие на счете в ЖССБК не менее 30% от стоимости жилья для возможности оформления займа
- подтверждение платежеспособности в порядке, предусмотренном внутренними документами банка.
Покупка индивидуального дома
Развитие индивидуального жилищного строительства подразумевает возведение индивидуальных жилых домов в едином архитектурном стиле (по примеру большинства ведущих мировых городов) в областных центрах через единого застройщика.
Чтобы участвовать в этом направлении, необходимо:
- наличие направления, выданного МИО;
- наличие договора о жилищных строительных сбережениях;
- наличие на счете в ЖССБК не менее 30% от стоимости жилья для возможности оформления займа;
- подтверждение платежеспособности в порядке, предусмотренном внутренними документами банка.
Списки очередников, состоящих на учете в МИО на получение земельного участка, формируются местным акиматом. Эти списки передаются в банк для проведения проверки платежеспособности. Помимо списков, направляемых в банк, МИО выдает очередникам направление для прохождения в банке процедуры оценки платежеспособности.
Что нужно знать, приобретая квартиру в ипотеку через Жилстройсбербанк
- Ипотека выдается только в тенге.
- Ипотека выдается только тем, кто накопил или имеет 50% от стоимости жилья (исключение — участники госпрограммы).
- Пенсионеры не могут взять ипотеку в ЖССБ.
- Нельзя поменять созаемщика.
- Созаемщиком может выступить 3-е лицо.
- Дом не должен быть старше 49 лет.
- Переуступка ипотеки допускается только в случае смерти заемщика.
График работы Жилстройсбербанка
Жилстройсбербанк работает с понедельника по пятницу. Операционный зал — с 09.00 до 18.00 (без перерыва). Касса работает с 09.00 до 17.00, но с перерывом на обед — с 13.00 до 14.00. В субботу операционный зал работает с 10.00 до 16.00, а касса — с 10.00 до 16.00. Воскресенье — выходной день.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz