Другие статьи

Цель нашей работы - изучение аминокислотного и минерального состава травы чертополоха поникшего
2010

Слово «этика» произошло от греческого «ethos», что в переводе означает обычай, нрав. Нравы и обычаи наших предков и составляли их нравственность, общепринятые нормы поведения.
2010

Артериальная гипертензия (АГ) является важнейшей медико-социальной проблемой. У 30% взрослого населения развитых стран мира определяется повышенный уровень артериального давления (АД) и у 12-15 % - наблюдается стойкая артериальная гипертензия
2010

Целью нашего исследования явилось определение эффективности применения препарата «Гинолакт» для лечения ВД у беременных.
2010

Целью нашего исследования явилось изучение эффективности и безопасности препарата лазолван 30мг у амбулаторных больных с ХОБЛ.
2010

Деформирующий остеоартроз (ДОА) в настоящее время является наиболее распространенным дегенеративно-дистрофическим заболеванием суставов, которым страдают не менее 20% населения земного шара.
2010

Целью работы явилась оценка анальгетической эффективности препарата Кетанов (кеторолак трометамин), у хирургических больных в послеоперационном периоде и возможности уменьшения использования наркотических анальгетиков.
2010

Для более объективного подтверждения мембранно-стабилизирующего влияния карбамезапина и ламиктала нами оценивались перекисная и механическая стойкости эритроцитов у больных эпилепсией
2010

Нами было проведено клинико-нейропсихологическое обследование 250 больных с ХИСФ (работающих в фосфорном производстве Каратау-Жамбылской биогеохимической провинции)
2010


C использованием разработанных алгоритмов и моделей был произведен анализ ситуации в системе здравоохранения биогеохимической провинции. Рассчитаны интегрированные показатели здоровья
2010

Специфические особенности Каратау-Жамбылской биогеохимической провинции связаны с производством фосфорных минеральных удобрений.
2010

Статистические и математические методы как научно-обоснованный инструмент в оценке

В национальном стандарте «Оценка стоимости недвижимого имущества», утвержденном постановлением Правительства Ре­спублики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124, в целях оценки рыночной стоимости закрепляется возможность и необходимость применения методов статистического и математического модели­рования, которые могут быть использованы для расчета коррек­тировок к стоимости аналогов через построение математических зависимостей рыночной стоимости от исследуемого фактора [1]. Математическая зависимость (модель), в данном случае, будет представлять собой функцию, в которой независимой переменной выступает один из ценообразующих факторов, например, площадь помещения, площадь земельного участка, износ помещения и т.д., а зависимой переменной - рыночная стоимость объекта в целом или единицы. Математические модели, содержащие один фактор, называются парными [2]. Сложность и трудоемкость их построе­ния состоит в том, что необходимо сформировать статистическую выбору из объектов недвижимости, аналогичной функциональной группой, которые бы отличались друг от друга только по исследу­емому фактору. В этом случае модель будет представлять собой зависимость стоимости от фактора в чистом виде. Статистиче­ская выборка может быть сформирована на основе информации, содержащейся в отчетах об оценке. Рассмотрим пример. Из отче­тов об оценке сформирована выборка, состоящая из 19 объектов промышленной недвижимости - производственных баз, которые отличаются только по площади земельного участка, т. е. объекты в выборке представляют собой парные продажи (таблица 1).

Статистическая выборка производственных баз

Математическое моделирование зависимости начинается с по­строения поля корреляции, по характеру распределения точек на котором может быть определен наиболее близкий вид математиче­ской модели (стандартной функции).

Аппроксимация статистической зависимости стоимости 1 квадрат- ного метра от площади земли параболической функцией

Степень приближения наиболее близкой математической мо­дели (парной параболической) составляет 0,74 (74%). Это высо­кая и максимально возможная степень аппроксимации, а, значит статистическая зависимость стоимости от площади земли может быть выражена полученным уравнением регрессии. Степень па­раболической зависимости (корреляции) составляет 0,86 (сильная степень зависимости). Из графика математической модели и ха­рактера распределения точек на диаграмме следует, что до опре­деленного значения площади земли стоимость 1 м2увеличивается, после чего начинает падать. Для поиска этого значения площади земли необходимо определить критическую точку найденной мат. модели. Критическая точка будет представлять собой точку мак­симума, т. е. значение площади земли, после которого стоимость начинает снижаться. Для поиска критической точки необходимо знать общее свойство всех критических точек функций, которое заключается в том, что производная функции в критической точке равна нулю, следовательно, необходимо найти производную функ­ции и приравнять ее к нулю:

Таким образом, при увеличении площади земли до 222 сотки стоимость 1 м2производственной базы на рынке города Усть-Ка­меногорска увеличивается, а при увеличении площади свыше 222 соток стоимость 1 м2 снижается. Эту закономерность необходимо учитывать при оценке объекта сравнительным походом. Показате­ли качества модели свидетельствуют о возможности ее использо­вания для расчета поправокна разницу в площади землипри оценки стоимости объекта исходя из стоимости аналогов. Например, если площадь земли объекта оценки составляет 25О соток, а площадь земли объекта - аналога составляет 260 соток, то стоимость 1 м2 объекта оценки должна составлятьу = -0,0135*2502 + 5,9973*250 + 210,09 = 865 долларов, стоимость 1 м2 объекта аналога должен составлять у = -0,0135*2602 + 5,9973*260 + 210,09 = 856долларов, значит в стоимость единицы аналога на разницу в площади земли должна быть внесена повышающая денежная поправка в размере 9 долларов. Таким образом, наряду с методом анализа парных про­даж, метод математического моделирования, позволяет получить более научно-обоснованные размеры корректировок. Аналогично, поправки могут быть рассчитаны для остальных факторов, влияю­щих на рыночную стоимость недвижимости различных функцио­нальных групп.

Рассмотрим пример расчета поправок на разницу в площади помещений. Для этого необходимо сформировать статистическую выборку из объектов, отличающихся только по величине износа помещений (таблица 2).

Статистическая выборка производственных баз

Определим наиболее близкий вид математической модели ис­ходя из характера распределения точек на поле корреляции.

 

Рисунок 2 - Аппроксимация статистической зависимости стоимости 1 квадратного метра от площади помещений линейной функцией

Степень приближения наиболее близкой линейной математи­ческой модели к точкам данных составляет 0,72 (72%). Это сильная и максимально возможная степень аппроксимации, следовательно, статистическая зависимость стоимости от площади помещений мо­жет быть выражена линейной функцией. Коэффициент линейной корреляции составляет 0,85 (высокая степень линейной зависимо­сти). Параметр при Х в модели показывает, на сколько изменится Y, если Х увеличиться на единицу, т.е. если площадь помещений увеличиться на 1 м2, то стоимость 1 м2 снизиться на 0,07 доллара. Эта поправка может быть использована в сравнительном подходе при оценке производственных баз путем внесения корректировок в стоимость 1 м2 аналога. Таким образом, математическое модели­рования является надежным инструментом для проведения оценки сравнительным подходом и позволяет получить обоснованные раз­меры корректировок.

 

ЛИТЕРАТУРА:

  1. Национальный стандарт «Оценка стоимости недвижимого иму­щества», утвержденный постановлением Правительства Респу­блики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124.
  2. Балдин К.В., Быстров О.Ф., Соколов М.М. Эконометрика: Учеб­ное пособие. - М.: Юнити-Дана, 2012.

Разделы знаний

Архитектура

Научные статьи по Архитектуре

Биология

Научные статьи по биологии 

Военное дело

Научные статьи по военному делу

Востоковедение

Научные статьи по востоковедению

География

Научные статьи по географии

Журналистика

Научные статьи по журналистике

Инженерное дело

Научные статьи по инженерному делу

Информатика

Научные статьи по информатике

История

Научные статьи по истории, историографии, источниковедению, международным отношениям и пр.

Культурология

Научные статьи по культурологии

Литература

Литература. Литературоведение. Анализ произведений русской, казахской и зарубежной литературы. В данном разделе вы можете найти анализ рассказов Мухтара Ауэзова, описание творческой деятельности Уильяма Шекспира, анализ взглядов исследователей детского фольклора.  

Математика

Научные статьи о математике

Медицина

Научные статьи о медицине Казахстана

Международные отношения

Научные статьи посвященные международным отношениям

Педагогика

Научные статьи по педагогике, воспитанию, образованию

Политика

Научные статьи посвященные политике

Политология

Научные статьи по дисциплине Политология опубликованные в Казахстанских научных журналах

Психология

В разделе "Психология" вы найдете публикации, статьи и доклады по научной и практической психологии, опубликованные в научных журналах и сборниках статей Казахстана. В своих работах авторы делают обзоры теорий различных психологических направлений и школ, описывают результаты исследований, приводят примеры методик и техник диагностики, а также дают свои рекомендации в различных вопросах психологии человека. Этот раздел подойдет для тех, кто интересуется последними исследованиями в области научной психологии. Здесь вы найдете материалы по психологии личности, психологии разивития, социальной и возрастной психологии и другим отраслям психологии.  

Религиоведение

Научные статьи по дисциплине Религиоведение опубликованные в Казахстанских научных журналах

Сельское хозяйство

Научные статьи по дисциплине Сельское хозяйство опубликованные в Казахстанских научных журналах

Социология

Научные статьи по дисциплине Социология опубликованные в Казахстанских научных журналах

Технические науки

Научные статьи по техническим наукам опубликованные в Казахстанских научных журналах

Физика

Научные статьи по дисциплине Физика опубликованные в Казахстанских научных журналах

Физическая культура

Научные статьи по дисциплине Физическая культура опубликованные в Казахстанских научных журналах

Филология

Научные статьи по дисциплине Филология опубликованные в Казахстанских научных журналах

Философия

Научные статьи по дисциплине Философия опубликованные в Казахстанских научных журналах

Химия

Научные статьи по дисциплине Химия опубликованные в Казахстанских научных журналах

Экология

Данный раздел посвящен экологии человека. Здесь вы найдете статьи и доклады об экологических проблемах в Казахстане, охране природы и защите окружающей среды, опубликованные в научных журналах и сборниках статей Казахстана. Авторы рассматривают такие вопросы экологии, как последствия испытаний на Чернобыльском и Семипалатинском полигонах, "зеленая экономика", экологическая безопасность продуктов питания, питьевая вода и природные ресурсы Казахстана. Раздел будет полезен тем, кто интересуется современным состоянием экологии Казахстана, а также последними разработками ученых в данном направлении науки.  

Экономика

Научные статьи по экономике, менеджменту, маркетингу, бухгалтерскому учету, аудиту, оценке недвижимости и пр.

Этнология

Научные статьи по Этнологии опубликованные в Казахстане

Юриспруденция

Раздел посвящен государству и праву, юридической науке, современным проблемам международного права, обзору действующих законов Республики Казахстан Здесь опубликованы статьи из научных журналов и сборников по следующим темам: международное право, государственное право, уголовное право, гражданское право, а также основные тенденции развития национальной правовой системы.