Методические проблемы определения рыночной стоимости при оценке недвижимости

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Оценка - это методологически аргументированное мировоззрение профессионала о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Стоимость не является чертой, которая сама по себе присуща недвижимости: присутствие стоимости зависит от желания людей, необходимо пребывание покупательной способности, полезности и относительной дефицитности[1, с.15].

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объ­екта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типо­вому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания сто­имости объекта недвижимости. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в эко­номике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке не­движимости возникает в следующих случаях:

• операции купли-продажи или сдаче в аренду;
• акционирование предприятий и перераспределении иму­щественных долей;
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страхование объектов недвижимости;
• кредитование под залог объектов недвижимости;
• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• разработка инвестиционных проектов и привлечение инве­сторов;
• ликвидация объектов недвижимости;
• исполнение прав наследования, судебного приговора, раз­решение имущественных споров;
• другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казах­стан: «К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недви­жимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерно­го ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодатель­ными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»[2.с.117].

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как его состояние оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижи­мости в определенный момент в будущем, т.е. на основные дан­ные, используемые при оценке методами доходного подхода[3,4].

В оценке недвижимости существуют три общепринятых под­хода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов недвижимости. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных мето­дов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду недвижимости, которая анали­зируется исходя из принципов оценки.

Различают четыре группы принципов оценки:

• принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);
• принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недви­жимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предель­ной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);
• принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, пред­ложения и спроса, конкуренции и соответствия);

принцип наилучшего и наиболее эффективного использо­вания - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости[15, 6].

Затратный подход к оценке недвижимой недвижимости осно­ван на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобрете­нии недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогич­ного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек[7].

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: [8,с.87].

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптималь­ного ее использования;
2. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого зда­ния. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из сов­ременных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;
4. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректи­ровки восстановительной стоимости на износ с последующим уве­личением полученной величины на стоимость земельного участка.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убе­дительным результатам в случае достаточно обоснованной стои­мости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и дру­гого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Дан­ный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, по­зволяет установить, будут ли строительные затраты компенсиро­ваны увеличением операционного дохода или выручки от прода­жи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Также затратный подход используется для целей налогоо­бложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эф­фективного использования участка земли.

Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как ново­го (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказ­чику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные каче­ства и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со сторо­ны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического со­ответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрес­сом), внешний или экономический износ (изменение привлека­тельности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды из­носа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимо­стью воспроизводства (замещения) объекта оценки[9].

Необходимой предпосылкой для применения методов ры­ночного подхода является наличие информации о сделках с ана­логичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопо­ставимых условиях (время совершения сделки и условия финанси­рования сделки).

Сравнительный подход базируется на трех основных принци­пах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыноч­ном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректиро­вок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижи­мости является принцип замещения, который гласит, что потен­циальный покупатель не заплатит за имущество цену, превыша­ющую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью казахстанского рынка недви­жимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объек­тами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при прове­дении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объек­тов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объек­та тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая прин­цип замещения.

Применение метода сравнения продаж заключается в после­довательном выполнении следующих действий: [10,с. 67].

1. подробное исследование рынка с целью получения досто­верной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
2. определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объ­ектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
4. приведение ряда скорректированных показателей стоимо­сти сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с не­движимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государ­ственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

После выбора единицы сравнения необходимо определить ос­новные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходи­мых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов не­движимости.

В оценочной практике при определении стоимости недвижи­мости выделяют такие основные элементы сравнения, как пере­данные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местополо­жение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений[12, с.48].

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продавае­мых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок исполь­зуют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят: [11, с.71-72].

• анализ парных продаж (две различные продажи сравнива­ются, чтобы определить корректировку для одного элемен­та сравнения);
• статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения кор­реляционно-регрессионного анализа);
• анализ вторичного рынка (данный метод определяет вели­чины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

• классификационный (сравнительный) анализ (метод ана­логичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);
• распределительный анализ (сравнительные продажи рас­пределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж).

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожи­дания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожида­нии получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвести­ций и выгодами от коммерческого использования объекта инвес­тиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость буду­щих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затрат­ным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывает­ся как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Составление прогноза будущих доходов от сдачи оценива­емых площадей в аренду за период владения и на основе получен­ных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле: ПВД = S * Са, (1 )

где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м; Са - арендная ставка за 1 кв.м.

Определение на основе анализа рынка потерь от недои­спользования площадей и при сборе арендной платы, расчет дей­ствительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют ме­сто за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень неза­нятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэф­фициентом недоиспользования, определяемым отношением вели­чины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществля­ется по формуле:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2) где ДВД - действительный валовой доход; ПВД - потенциальный валовой доход; Кз - коэффициент загрузки площадей; Кс - коэффициент сбора платежей[14].

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложен­ным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (напри­мер, за использование дополнительными услугами - автомобиль­ной стоянкой и т.п.).

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимо­сти, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расхо­ды бывают условно - постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно - переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата об­служивающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктив­ных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расхо­дов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

Пересчет чистого операционного дохода в текущую стои­мость объекта.

Метод прямой капитализации - метод определения рыноч­ной стоимости доходного объекта, основанный на прямом прео­бразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объек­ту, полученных методом рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в отечественных условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной инфор­мацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации приме­ним для оценки действующих активов, не требующих на дату про­ведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Проблемы оценки недвижимости

Трудности связаны с рядом проблем, возникающих при оцен­ке недвижимости (подходы и методы), некорректностью или несо­гласованностью законов и постановлений в этой области. Рассмо­трим эти вопросы чуть подробнее.

Первая проблема по счету, а не по назначению - выбор ставки капитализации и дисконтирования.

Существует ряд рекомендаций по выбору ставки:

1. Стоимость ссуды (стоимость капитала) - для предприятий, не имеющих самостоятельного поведения (отсутствует рынок цен­ных бумаг).
2. Средняя маржинальная стоимость собственных финансов -для предприятий, акции которых котируются на рынке.
3. На основе средней производственной рентабельности пред­приятия или собственной отрасли.
4. Средние маржинальные предельные издержки изучаемых проектов (при инвестировании).
5. Нормы возмещения по займам.
6. Плановые нормы.
7. Норма ссудного процента (политэкономическое понятие, связанное с национальным доходом (НД) и внутренним нацио­нальным продуктом (ВНП)).
8. Доходность альтернативного вложения (например, депозит­ный счет в банке).
9. Минимальная безрисковая доходность, с точки зрения
   инвестора[16,с.27-28].

Реальная краткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.

Множество практических приемов выбора ставки с одинако­вой теоретической базой говорит о неблагополучии способов и критерия ее выбора. Определение ставки помещения находится за пределами теории управления финансами - в области психологии (сфера искусства, а не науки).

Чтобы сделать оценку разными специалистами, следует вели­чину сложной процентной ставки принять законодательно и отра­зить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффи­циенту эффективности капитальных вложений (инвестиций -- как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэф­фициент эффективности выполнял ту же роль (нес ту же нагруз­ку), что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

Вторая проблема связана с точечной оценкой стоимости не­движимости. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же недвижимости (имущества). Это связано с проце­дурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовле­ны разные детали. Для этого существует масса причин, большин­ство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процент­ном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей[9].

Выход из этого положения (решение этой проблемы) заклю­чается в замене точечной оценки стоимости недвижимости ин­тервальной - с одной стороны, и числовой расчет следует вести вероятностными методами. Понятие оценки в математике подра­зумевает приблизительный расчет, чаще всего на уровне порядка числа. Например, при расчетах на логарифмической линейке тре­бовалось определить количество цифр в целой части числа.

Другая проблема связана с выбором весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости недвижимости, выполнен­ных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) прини­мает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бы­вает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки[11,с. 48-49].

Следующая проблема возникает при сравнительной (рыноч­ной) оценке стоимости недвижимости, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже име­ется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального разме­щения оцениваемых объектов недвижимости и ряд других.

Одна из самых сложных проблем - достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и продан­ной цене оцениваемой стоимости недвижимости, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в за­тратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и тех­нологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела[7, с.29].

Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости недвижимости, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стои­мость недвижимости будет представлена в виде усеченного рас­пределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимо­сти следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятно­сти продавцу продать дороже предложенной цены.

В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную ин­формацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для про­давца - снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки.

Таких вариантов, возникающих на рынке, - множество. Для продавца и покупателя срочность в покупке-продаже может быть разная.

Нам представляется, что решение многих проблем кроется в отсутствии методических рекомендаций по оценочной деятель­ности. Эти общеотраслевые методические рекомендации должны разрабатываться Республиканской палатой оценщиков примени­тельно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оцен­ке. Работа должна быть согласована с органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование.

Однако одна организация, например КРС Министерства юсти­ции или Республиканская палата оценщиков, не в состоянии раз­работать методику на все объекты недвижимости (на все случаи жизни) и тем более разработать нормативные материалы.

Поэтому на уровне региона в зависимости от существующего рынка недвижимости на базе общеотраслевой методики Палатам оценщиков необходимо разработать региональные методики по группам однородных объектов с созданием необходимой норма­тивной базы. Тогда возникает задача согласования и утверждения местных методик на уровне администрации, города или региона.

Это поможет более обоснованно проводить оценку всех типов стоимости различных видов недвижимости, что снимет различные недоразумения, приведет к сравнимости результатов расчета раз­ными оценщиками и фирмами по оценке и снизит негативные ас­пекты и в сфере оценочной деятельности.

Список использованной литературы

1. С. В Гриненко, экономика недвижимости, конспект лекций. Та­ганрог: изд-во ТРТУ, 2004.
2. Гражданский Кодекс Республики Казахстан» от 01.07.99 № 410 -1 с учетом дополнений и изменений 10.03.04 №532 - 1. ст. 117.
3. Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» МЮ РК, 2010г.
4. «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года N 109 «Казахс­танская правда» от 13 декабря 2000 г. N 318-319;
5. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003.
6. Озеров Е.С. К вопросу об обосновании и использовании аксио­мы теории оценки // Проблемы недвижимости. 2004. Вып. 1. С 3-5.
7. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Во­просы оценки. № 1. - 2001. - с. 28-30
8. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998. -247 с.
9. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего за­конодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. - 2005. - №12. - с. 18-21
10. Грибовский С. Массовая оценка недвижимости // Финансовый бизнес. 2000. - №4. - с. 43-45
11. Григорьева И. Л. Проблемы оценки недвижимости // Финансо­вый бизнес. - 2004. - №1. - с. 48-49
12. Проблемы недвижимости. 2004. Вып. 1. С 3-5.
13. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.: ил.
14. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006-457 с.
15. Григорьев В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2000. - 78 с.
16. Грибовский С. Экономико-математические модели оценки не­движимости // Финансы и кредит. - 2005. - №3. - с. 24-43