Другие статьи

Цель нашей работы - изучение аминокислотного и минерального состава травы чертополоха поникшего
2010

Слово «этика» произошло от греческого «ethos», что в переводе означает обычай, нрав. Нравы и обычаи наших предков и составляли их нравственность, общепринятые нормы поведения.
2010

Артериальная гипертензия (АГ) является важнейшей медико-социальной проблемой. У 30% взрослого населения развитых стран мира определяется повышенный уровень артериального давления (АД) и у 12-15 % - наблюдается стойкая артериальная гипертензия
2010

Целью нашего исследования явилось определение эффективности применения препарата «Гинолакт» для лечения ВД у беременных.
2010

Целью нашего исследования явилось изучение эффективности и безопасности препарата лазолван 30мг у амбулаторных больных с ХОБЛ.
2010

Деформирующий остеоартроз (ДОА) в настоящее время является наиболее распространенным дегенеративно-дистрофическим заболеванием суставов, которым страдают не менее 20% населения земного шара.
2010

Целью работы явилась оценка анальгетической эффективности препарата Кетанов (кеторолак трометамин), у хирургических больных в послеоперационном периоде и возможности уменьшения использования наркотических анальгетиков.
2010

Для более объективного подтверждения мембранно-стабилизирующего влияния карбамезапина и ламиктала нами оценивались перекисная и механическая стойкости эритроцитов у больных эпилепсией
2010

Нами было проведено клинико-нейропсихологическое обследование 250 больных с ХИСФ (работающих в фосфорном производстве Каратау-Жамбылской биогеохимической провинции)
2010


C использованием разработанных алгоритмов и моделей был произведен анализ ситуации в системе здравоохранения биогеохимической провинции. Рассчитаны интегрированные показатели здоровья
2010

Специфические особенности Каратау-Жамбылской биогеохимической провинции связаны с производством фосфорных минеральных удобрений.
2010

Проблемы обеспечения достоверности оценки стоимости бизнеса

Актуальность проблемы обеспечения достоверности оценки стоимости бизнеса вызвана рядом причин. Во-первых, разные ре­зультаты оценки одного и того же объекта при отсутствии крите­рия возможного расхождения таких результатов приводят к при­знанию одного из них недостоверным, со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями. Во-вторых, отсутствие единоо­бразия и возможности повторить результаты оценки очень сильно снижает уровень доверия к оценщикам и в целом к оценочной деятельности.

Не секрет, что сейчас результаты разных оценщиков опре­деления стоимости одного и того же объекта на одну дату могут расходиться в два и более раза [1]. На абсолютно недопустимый факт недостоверной оценки стоимости компании «Русагропром» указал в своей статье [2] Ревуцкий Л.Д., когда результаты оценки, выполненные филиалами международных фирм E&Y и D&T, от­личались в 9 раз. В Казахстане тоже имеются факты выполнения заказной оценки, но даже если отчеты выполняются добросовест­ными и компетентными оценщиками их оценки могут значитель­но отличаться друг от друга.

Для того, чтобы выявить причины вариации результатов оценки одного объекта мы провели эксперимент и поручили четырем опытным оценщикам оценить конкретную гостини­цу общей площадью 5770,4 кв.м и объемом 20049 куб.м, распо­ложенную в центре г. Астана. Результаты их оценки приведены в таблице № 1.

Результаты оценки гостиницы

Если принять, что квалификация всех четырех экспертов про­порциональна их стажу работы в оценке, то можно рассчитать ма­тематическое ожидание (М[Х]) , которое равно средневзвешенной величине случайных результатов полученных экспертами. За меру веса принимается показатель относительного стажа работы. М[Х]) будет равно средней взвешенной их результатов, т.е. 9198 тыс. долл. Расчет математического ожидания и показателей точности расчетов приведен в таблице 2.

Результаты расчета точности оценки гостиницы

Результаты расчета точности оценки гостиницы

Трекинг является показателем точности прогноза. Это отно­шение суммарной ошибки к среднему всех абсолютных отклоне­ний. Если абсолютная величина трекинга превышает 2, то резуль­таты оценки экспертов нельзя признать достаточно точными [3 с.418].

Коэффициент вариации результатов оценки равен 8,1% < 10%, трекинг в пределах нормы, а коэффициент осцилляции равен 18,98% < 20%. Однако эти результаты достигнуты путем манипу­ляции экспертов с весовыми коэффициентами. То есть все четыре эксперта интуитивно знают примерную стоимость гостиницы и так подбирают весовые показатели согласования, чтобы получить приемлемый для них результат. И что интересно все такие разные весовые показатели получены с помощью математического мето­да анализа иерархий (МАИ). Но подобное вольное обращение при расчете весовых коэффициентов можно использовать и при дого­ворной оценке. Поэтому для согласования результатов несколь­ких подходов мы рекомендуем использовать более объективный метод нечетких множеств.

В работе Губко М.В. [4] дается определение нечетким мно­жествам и поясняется, что в математике давно используется по­нятие множества - совокупности объектов, выделенных по неко­торому признаку. Это понятие является базовым в современной математике и потому не определяется строго, формально. Так, если задано некоторое базовое множество X (конечное или бес­конечное), то его подмножеством (четким подмножеством) А называется любое множество, содержащее в себе только элемен­ты множества X (хотя, может быть, и не все его элементы). Лю­бое подмножество А множества X можно описать его функцией принадлежности.

В четком множестве любой элемент может или принадлежать ему, или не принадлежать, поэтому функция принадлежности при­нимает лишь два возможных значения - ноль или единица.

В нечетком же множестве (точнее, в нечетком подмножестве базового множества X) любой элемент х G X может принадлежать множеству с некоторой степенью достоверности, принимающей значения от нуля (элемент достоверно не принадлежит множест­ву) до единицы (элемент достоверно принадлежит множеству). Соответственно и функция принадлежности нечеткого множества может принимать любое значение из отрезка [0; 1].

Так среди множества реальных цен разных объектов опреде­ленного вида имущества, например, гостиниц, есть подмножест­во стоимостей аналогов оцениваемого нами объекта. Стоимости этих объектов, являясь их вероятными ценами, не принадлежат к множеству реальных цен, поэтому их следует отнести к нечетким множествам.

Теория нечетких множеств давно уже используется рядом оценщиков воздушного транспорта для согласования результатов, полученных разными подходами. Суть этого метода детально опи­сана Михайлецом В.Б. [5].

 

В основу метода положены следующие предположения:

а)  результаты (наиболее вероятная цена объекта) оценки выполненной разными оценщиками, по их мнению, являются наиболее достоверными, однако они допускают, что искомая рыночная стоимость может находиться в пределах диапазона возможного варьирования цен на данный объект;

б)  варьирование результатов оценки, полученных различными оценщиками, обусловлены разными алгоритмами и разным составом учитываемых ценообразующих факторов в подходах к оценке, а не точками зрения продавца, покупателя или некоего нейтрального наблюдателя;

в)  результаты оценки, полученные различными оценщиками, могут быть представлены в виде функций принадлежности. Функции принадлежности показывают минимальные, наиболее достоверные и максимальные значения возможных значений рыночной стоимости (см. рисунок 1). При этом минимальные и максимальные значения для всех функций принадлежности принимают равными границам диапазона наблюдаемых на рынке цен
на аналогичные объекты. Пересечение функций принадлежности - согласующая функция принадлежности рыночных стоимостей, которые могут быть получены в результате оценки одного и того же объекта разными оценщиками.

Результаты согласования методом нечетких множеств

Формулы расчета итоговой стоимости и достоверности ре­зультатов методом нечетких множеств первого эксперта приведе­ны ниже.

Схема согласования методом нечетких множеств
Если бы эксперты выполнили согласование оценок, получен­ных несколькими подходами, по методу нечетких множеств, то результаты тоже были бы в допустимых пределах (CV = 6,2%; Vr =15,3%), однако как видно из таблицы 4, достоверность результа­тов была бы значительно ниже (73,1%), коэффициент дисперсии (0,28) стал бы ниже среднего и величина трекинга (2,13) превыси­ла допустимую величину.

Предельные величины точности и достоверности

Это говорит о том, что недостаточно ввести в практику оцен­ки новый более объективный метод согласования результатов, полученных разными подходами. Необходимо повышать едино­образие расчетов путем установления рекомендаций, какими ме­тодами следует оценивать данный конкретный объект, выбирая из их многообразия те методы, которые дают меньшую ошибку вычислений. Дело в том, что каждый метод имеет погрешность, величину которой можно рассчитать, используя правила сложения дисперсий.

Например, метод валового рентного мультипликатора значи­тельно точнее метода прямой капитализации.

По нашим расчетам вероятная ошибка метода капитализации может составлять 31,6%.

Еще большую вариацию результатов оценки дает метод ди­сконтирования денежных потоков (ДДП). Примером может слу­жить оценка пакета акций одного акционерного общества тремя экспертами. Как видно из таблицы 5 результаты оценки, рассчи­танные методом чистых активов (ЧА), у всех оценщиков оди­наковые, т.к. они приняты без изменения по данным баланса. На практике и они могут значительно отличаться у двух оценщиков в пределах 10 - 20%. Значительно большую вариацию имеют ре­зультаты полученные методом дисконтирования денежных пото­ков. Коэффициент осцилляции равен 45,5%, что превышает допу­стимую величину (20%).

Результаты оценки 23,5% пакета акций

вторым экспертом. Кроме того значительные отличия имеются в величине ставки дисконта, а также в величине скидок на раз­мер доли и ликвидность. Анализ показал, что завышение ставки дисконта вызвано субъективным подходом к расчету рисков в кумулятивном методе. При оценке скидок эксперты использовали разные источники для их расчета.

Таким образом, можно сделать вывод, что если оценщики для расчета рыночной стоимости конкретного объекта будут приме­нять набор одинаковых методов, то и разброс результатов их оце­нок будет значительно сокращен. Анализ зарубежной практики показал, что точность оценки можно регламентировать, что по­зволит установить допустимый разрыв между стоимостью уста­новленной оценщиком и экспертом. В разработанном нами про­екте Инструкции «Проверка достоверности оценки» установлены нормативы допустимой максимальной величины расхождения ре­зультатов стоимости, определенной оценщиком и экспертом.

Нормативы допустимой величины расхождения результатов стоимости, определенной оценщиком и экспертом

 

Литература

  1. Елисеев В.М. Стандарты профессиональных оценщиков имуще­ства. Информационный порталZakon.kz zakon.kz/analytics /4568943-standarty-professionalnykh-ocenshhikov.html
  2. Ревуцкий Л. Д. О государственных оценщиках и государствен­ных экспертах результатов оценки справедливой стоимости.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/529577.html
  3. Чейз Р.Б. и др. Производственный и операционный менед-
    жмент. М.:, Изд. дом «Вильямс», 2003.
  4. Губко М.В. Лекции по принятию решений в условиях нечеткой
    информации. bourabai.kz/library/gubko.pdf
  5. Михайлец В.Б. Способ согласования результатов определения-
    рыночной стоимости методами различных подходов к оценке // Вопросы
    оценки. 2010, № 3

Разделы знаний

Архитектура

Научные статьи по Архитектуре

Биология

Научные статьи по биологии 

Военное дело

Научные статьи по военному делу

Востоковедение

Научные статьи по востоковедению

География

Научные статьи по географии

Журналистика

Научные статьи по журналистике

Инженерное дело

Научные статьи по инженерному делу

Информатика

Научные статьи по информатике

История

Научные статьи по истории, историографии, источниковедению, международным отношениям и пр.

Культурология

Научные статьи по культурологии

Литература

Литература. Литературоведение. Анализ произведений русской, казахской и зарубежной литературы. В данном разделе вы можете найти анализ рассказов Мухтара Ауэзова, описание творческой деятельности Уильяма Шекспира, анализ взглядов исследователей детского фольклора.  

Математика

Научные статьи о математике

Медицина

Научные статьи о медицине Казахстана

Международные отношения

Научные статьи посвященные международным отношениям

Педагогика

Научные статьи по педагогике, воспитанию, образованию

Политика

Научные статьи посвященные политике

Политология

Научные статьи по дисциплине Политология опубликованные в Казахстанских научных журналах

Психология

В разделе "Психология" вы найдете публикации, статьи и доклады по научной и практической психологии, опубликованные в научных журналах и сборниках статей Казахстана. В своих работах авторы делают обзоры теорий различных психологических направлений и школ, описывают результаты исследований, приводят примеры методик и техник диагностики, а также дают свои рекомендации в различных вопросах психологии человека. Этот раздел подойдет для тех, кто интересуется последними исследованиями в области научной психологии. Здесь вы найдете материалы по психологии личности, психологии разивития, социальной и возрастной психологии и другим отраслям психологии.  

Религиоведение

Научные статьи по дисциплине Религиоведение опубликованные в Казахстанских научных журналах

Сельское хозяйство

Научные статьи по дисциплине Сельское хозяйство опубликованные в Казахстанских научных журналах

Социология

Научные статьи по дисциплине Социология опубликованные в Казахстанских научных журналах

Технические науки

Научные статьи по техническим наукам опубликованные в Казахстанских научных журналах

Физика

Научные статьи по дисциплине Физика опубликованные в Казахстанских научных журналах

Физическая культура

Научные статьи по дисциплине Физическая культура опубликованные в Казахстанских научных журналах

Филология

Научные статьи по дисциплине Филология опубликованные в Казахстанских научных журналах

Философия

Научные статьи по дисциплине Философия опубликованные в Казахстанских научных журналах

Химия

Научные статьи по дисциплине Химия опубликованные в Казахстанских научных журналах

Экология

Данный раздел посвящен экологии человека. Здесь вы найдете статьи и доклады об экологических проблемах в Казахстане, охране природы и защите окружающей среды, опубликованные в научных журналах и сборниках статей Казахстана. Авторы рассматривают такие вопросы экологии, как последствия испытаний на Чернобыльском и Семипалатинском полигонах, "зеленая экономика", экологическая безопасность продуктов питания, питьевая вода и природные ресурсы Казахстана. Раздел будет полезен тем, кто интересуется современным состоянием экологии Казахстана, а также последними разработками ученых в данном направлении науки.  

Экономика

Научные статьи по экономике, менеджменту, маркетингу, бухгалтерскому учету, аудиту, оценке недвижимости и пр.

Этнология

Научные статьи по Этнологии опубликованные в Казахстане

Юриспруденция

Раздел посвящен государству и праву, юридической науке, современным проблемам международного права, обзору действующих законов Республики Казахстан Здесь опубликованы статьи из научных журналов и сборников по следующим темам: международное право, государственное право, уголовное право, гражданское право, а также основные тенденции развития национальной правовой системы.