Понятие и сущность предприятия как имущественного комплекса

Термин «комплекс» (латинское complexus) означает совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое. К имущественным комплексам в гражданском праве, относят прежде всего, комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. Другими словами это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества. В свою очередь слово «имущественный» происходит от слова «имущество», под которым в зависимости от сферы применения понимаются не только вещи, но также и имущественные права и обязанности. Так, в понятие «наследуемое имущество», употребляемое в наследственном праве, включаются и имущественные права, и обязанности наследодателя. В частности, наследник, принявший наследство, отвечает по долгам наследодателя (ст. 1038 ГК РК) [1].

Юридический аспект понятия «имущественный комплекс».

В соответствии с Гражданским Кодексом Республики Казахстан, «юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком на суде» (ст. 33 ГК РК).

Под предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления деятельности, определяемой целями создания предприятия. Имущественный комплекс как система состоит из ряда подсистем и элементов. В процессе осуществления деятельности предприятия выделяют основные и обеспечивающие элементы. При этом основные элементы могут быть объединены в звенья и подсистемы в основе такого объединения может лежать схема организации технологических процессов на предприятии. Обеспечивающие элементы являются едиными для всех основных подсистем. В процессе функционирования предприятия все подсистемы образуют структуру технологически и информационно связанных элементов имущественного комплекса по производству определенных товаров и услуг.

В соответствии с пунктом 2 статьи 119 ГК РК, в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако в данной статье не указан исчерпывающий состав имущественного комплекса, который может быть расширен сторонами некоторой сделки. То есть, состав имущественного комплекса должны определять субъекты предпринимательской деятельности на основе принципов гражданского законодательства и в первую очередь, основываясь на принципе свободы договора. Таким образом, данная статья предоставляет сторонам договора самостоятельно определять состав имущественного комплекса, включая в него дополнительные элементы, и исключая, оговоренные в статье. Состав элементов, подлежащих включению в имущественный комплекс для признания его предприятием, должен определяться исходя из специфики и профиля деятельности предприятия, а также условий его функционирования [2, с. 44]. В случае же, если имущественный комплекс состоит из внутренних подразделений подсистем, которые образуют единую технологическую цепочку, он не может быть признан предприятием при исключении из состава его имущества одной или нескольких таких подсистем.

Понятие «предприятие как имущественный комплекс» нельзя назвать синонимом понятия «имущественный комплекс предприятия». Понятие «имущественный комплекс предприятия» содержит в себе лишь обозначения имущества, подлежащего стоимостной оценке по бухгалтерским документам, то есть, речь идет об объекте права, тогда как «предприятие как имущественный комплекс» охватывает и те элементы, которые не подлежат отражению в бухгалтерском балансе». В числе таких элементов следует назвать деловую репутацию компании, устойчивые связи с потребителями, поставщиками, персонал компании (роль и значение которого в последние годы заметно увеличилась), корпоративную культуру, действующую на предприятии систему управления и другие. Имеются сторонники и противоположной точки зрения. Так, В.А. Лапач отмечает, что с таким утверждением нельзя согласиться в полной мере, так как отнесение такого комплексного объекта прав, как предприятие, к недвижимости связано с необходимостью государственного контроля, посредством государственной регистрации, за возникновением, изменением, переходом прав на эти объекты [3, с. 34]. С подобной точкой зрения можно согласиться, но со значительной оговоркой предприятие представляет собой уникальный объект недвижимости, характеризующийся целостностью материальной и нематериальной его составляющих. В предпринимательской среде при переуступке прав собственности на предприятие речь идет об изменении собственника бизнеса.

Достаточно широко в современной деловой практике используется понятие «собственности» как синоним «имущества». Однако отождествление отношений собственности с имуществом организаций не вполне корректно. С методологической точки зрения, право собственности это основа для формирования имущественного комплекса хозяйствующего субъекта. В свою очередь, согласно экономическому словарю, «собственность исторически определенная общественная форма присвоения материальных благ, прежде всего, средств производства». Однако данное определение не предполагает присвоение результата производственно-хозяйственной деятельности, а, следовательно, и прибыли как финансового результата. Современные же экономические теории определяют право собственности как право контролировать использование определенных ресурсов и распределять возникающие при таком использовании затраты и выгоды. То есть право собственности определяет не только выгоду от использования объекта собственности, но и ответственность в виде затрат. Таким образом, само понятие собственности предполагает ее рассмотрение в экономическом и юридическом аспектах [4, с. 20].

Собственность как экономическая категория характеризует принадлежность вещей, материальных и нематериальных ценностей определенным лицам, дающая возможность использовать объекты собственности в соответствии со своими интересами. В свою очередь, «правовая основа собственности заключается в наличии юридически установленных, признанных прав определенных лиц на обладание вещами, ценностями и вытекающих из этих прав узаконенных возможностей распоряжаться объектами собственности, использовать их по своему усмотрению».

Под имуществом же в этом случае следует понимать «любые материальные ценности и вещи, находящиеся во владении юридических и физических лиц, а также их имущественные права и обязанности».

Имущество выступает составной частью имущественного комплекса предприятия. В данном контексте под имуществом понимаются материальные и нематериальные объекты окружающего мира, обладающие некоторой полезностью или привилегиями. В свою очередь под материальным имуществом понимается совокупность движимого и недвижимого имущества, а под нематериальным информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность). Принадлежность имущества предприятию должна фиксироваться соответствующими правоустанавливающими документами.

Козловский В.А. более детально определяет состав имущественного комплекса предприятия, подчеркивая что «имущественный комплекс предприятия это совокупность недвижимого и движимого имущества и вложений, нематериальные активы (включаемые и невключаемые в баланс), оборотные средства, ценные бумаги и другие активы» [5, с. 29].

Следует отметить, что не все объекты имущества могут быть отнесены к категории имущественного комплекса. В экономическом словаре дается следующее определение понятия комплекс: «комплекс (от лат. complexus связь, сочетание) совокупность, сочетание объектов, предметов, действий, тесно связанных и взаимодействующих между собой, образующих единую целостность». Лапач В.А., в свою очередь, отмечает, что следует «отличать комплексы имущественные как системы более высокого порядка, характеризующиеся не столько общим назначением входящих в них объектов, сколько определенным в законе составом имущества, образующего комплекс, а также функциональной взаимосвязью и иерархической организацией элементов внутри комплекса. В состав комплекса наряду с недвижимыми вещами могут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами либо даже вообще не являющиеся вещам».

Таким образом, отнесение объектов имущества к имущественному комплексу предприятия определяется их общим назначением (в пределах целевых направлений деятельности предприятия), функциональной взаимосвязанностью и иерархической организованностью, обеспечивающими синергетический эффект в процессе их эксплуатации. Предприятие имеет сложную, комплексную структуру. Законодательно в статье 119 ГК установлен лишь примерный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса предприятия. В значительной степени ответ на вопрос о составе имущественного комплекса предприятия может быть получен в процессе формирования научно обоснованной классификации объектов имущественного комплекса.

Основной способ классификации объектов имущественного комплекса, используемый в современной экономической литературе, был заимствован отечественной теорией у германской цивилистики. Для стран с дуализмом гражданского права характерно деление вещей на материальные и нематериальные, что в свою очередь применимо к классификации состава имущества предприятия, то есть выделение материальных и нематериальных элементов.

Данная классификация элементов имущественного комплекса представляется весьма полной, однако, как справедливо отмечает В.А. Рахмилович, в виду определения соотношения материальных и нематериальных элементов, обращает на себя внимание тот факт, что «имущество юридического лица далеко не исчерпывается вещными объектами и вещными правами... Оно вообще может не иметь ни одного из вещных прав, перечисленных в п. 1 ст. 48 ГК... Имущество юридического лица может состоять в деньгах на счетах, в правах так называемой интеллектуальной собственности и т.п., а оборудование (инвентарь) и помещение оно может арендовать» [6, с. 51]. Признавая практическую возможность существования подобного рода предприятий, следует сделать вывод о том, что предприятие может представлять собой как имущественный комплекс, объединяющий вещи и имущественные права, так и имущественный комплекс, аккумулирующий только имущественные права. При этом, под имущественными правами следует понимать права собственности на движимое и недвижимое имущество, а также интересы и привилегии, относящиеся к нематериальным понятиям

Таким образом, в состав имущественного комплекса должны включаться помимо всех видов имущества, также все неимущественные права. Все элементы, составляющие имущество, должны быть объединены и подчинены единой цели использования и составлять, тем самым, имущественный комплекс предприятия.

Экономический аспект понятия «имущественный комплекс».

Имущественный комплекс может также пониматься и через экономические категории: активы (внеоборотные и оборотные) и пассивы (долговые обязательства общества), состав которых законодательно закреплен. Подобный подход определяет экономический аспект рассмотрения понятия «имущественный комплекс».

Исходя из указанного выше определения понятия «имущество», определим его состав, основываясь на действующих законодательных стандартах:

• недвижимое имущество: земельные участки; здания, сооружения; многолетние насаждения; инженерная инфраструктура; незавершенное строительство; прочие объекты недвижимого имущества.
• движимое имущество и вложения: машины и оборудование, передаточные устройства, вычислительная техника; измерительная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, другие основные средства; капитальные вложения и авансы (включая стоимость неустановленного оборудования); долгосрочные (на срок больше года) финансовые вложения (включая вклады предприятия в доходные активы: акции, паи, облигации, векселя и прочие ценные бумаги других предприятий); прочие активы по статье «Основные средства и прочие внеоборотные активы»;
• запасы и затраты: производственные запасы (сырье, материалы, топливо, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы, запасные части и прочее); незавершенное производство; расходы будущих периодов; готовая продукция; товары и прочие запасы и затраты;
• денежные средства и прочие финансовые активы: денежные средства в кассе и на счетах в банках; краткосрочные финансовые вложения предприятия в доходные активы других предприятий; стоимость отгруженных товаров; дебиторская задолженность и другие аналогичные средства, отражаемые в активе баланса;
• прочие активы, неотраженные в балансе: объекты, находящиеся на консервации; объекты, находящиеся в запасе и в резерве; объекты, переданные в аренду или доверительное управление; средства, вложенные предприятием, в том числе за рубежом;
• нематериальные активы: права пользования водой и другими природными ресурсами; авторские права на использование в коммерческих целях продуктов творческой деятельности; льготы и другие имущественные права; регистрируемые объекты «промышленной собственности» (изобретения, патенты, лицензии, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания и прочее); нерегистрируемые объекты «промышленной собственности» (ноу-хау, научные отчеты и монографии, конструкторская и технологическая документация, макеты и опытные образцы, инструкции и методики по эксплуатации); прочие нематериальные активы (бизнес-планы, технико-экономические обоснования, практический опыт организации бизнеса, список клиентов и иная конфиденциальная информация) [7, с. 66].

Деловая репутация также может рассматриваться как отдельное специфичное имущество предприятия. Имущественный характер деловой репутации юридического лица проявляется в том, что это благо может быть оценено в денежной форме, а также может быть передано другому субъекту. Это утверждение следует из анализа статей главы 45 ГК РК о договоре франчайзинга, по которому в том числе и деловая репутация может быть передана в пользование другой стороны на определенный срок или бессрочно (ст. 896). Также ГК РК содержит нормы о договоре простого товарищества (глава 12), вкладом по которому может быть деловая репутация, причем по соглашению между товарищами производится денежная оценка вклада.

На основании представленного состава имущественного комплекса, можно заключить, что основу имущественного комплекса составляют активы предприятия, то есть имущество, которым владеет данное предприятие как обособленный объект хозяйствования.

Именно активы предприятия следует отождествлять с основой имущественного комплекса предприятия, что имеет следующие основания:

• к активам относятся экономические ресурсы, которые полностью контролируются предприятием и представляют собой имущественные ценности, имеющие стоимостную оценку. Данное положение соответствует пониманию имущественного комплекса как совокупности имущества предприятия, на которые оно обладает правами собственности;
• понимание активов в виде «экономических ресурсов предприятия как объекта управления в различных их видах, используемых в процессе осуществления хозяйственной деятельности», определяет имущественный комплекс предприятия в соответствии с его хозяйственной направленностью и объемами производства;
• активы предприятия как экономические ресурсы, генерирующие доход и характеризующиеся определенной производительностью, соответствуют определению имущественного комплекса, согласно которому имущественный комплекс выступает как производственная категория, то есть приносящая доход, и включающая элементы, позволяющие потенциально получать его в будущем;
• активы предприятия, используемые в его хозяйственной деятельности, находятся в процессе постоянного оборота. Именно от оборачиваемости активов зависит способность имущественного комплекса к генерированию денежного потока;
• участие имущественного комплекса в процессе производственно-хозяйственной деятельности определяется понятиями времени и риска, связанными с использованием активов предприятия, входящих в состав имущественного комплекса. Имеется в виду изменение стоимости владения, пользования и распоряжения имуществом в разные периоды производственно хозяйственной деятельности и определение факторов риска, определяемых спецификой деятельности предприятия.

Исходя из приведенного выше состава имущественного комплекса и того, что он выступает, прежде всего, как воспроизводственная категория, генерирующая финансовый результат, либо отвечающая другим целям собственника, не связанным с прямым получением прибыли, особое место в составе имущественного комплекса занимают средства предприятия, отражаемые в бухгалтерском учете, так как именно эти средства в составе имущественного комплекса в совокупности с определенным набором ресурсов обеспечивают создание конечной продукции.

В настоящее время понятие имущественного комплекса используется в законодательстве применительно к предприятиям (ст. 119 ГК), а также к паевым инвестиционным фондам. Так, согласно ст. 1 Закона «Об инвестиционных фондах» от 7 июля 2004 года за № 576-II акционерный инвестиционный фонд это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией [8]. Такой имущественный комплекс не включает в себя ни недвижимого имущества, ни оборудования и т.п. имущества. Под имуществом, переданным в доверительное управление, понимаются в данном случае только денежные средства.

В качестве особого объекта, отнесенного к недвижимому имуществу, выступает предприятие – как имущественный комплекс (п. 1 ст. 119 ГК РК).

В литературе по поводу признания предприятия в качестве недвижимого имущества были высказаны различные суждения.

По мнению Козырь О.М., особый характер предприятия как объекта гражданских прав заключается в трех качествах:

• формально предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а «вводится» в ст. 132. которая расположена после блока статей о недвижимости;
• по составляющим его элементам этот объект настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанностью с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества;
• предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является [9, с. 80]. Далее автор указывает, что признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями особый, более формализованный и строгий режим.

Маметова Р.А и Покровский Б.В. отмечают только два качества предприятия как особого объекта права:

• это не просто одна или несколько разнородных вещей, а единый имущественный комплекс, обычно включающий в себя как вещи, так и имущественные права и обязанности;
• этот комплекс предназначен для предпринимательской деятельности.

Вместе с тем, четкая грань между предприятием как объектом права и субъектом права не всегда прослеживается. Например, Н.И. Клейн и В.В. Чубаров отмечают: «В ст. 132 ГК РФ, исходя из ее названия, дано определение предприятия как объекта гражданских прав. Однако упоминание в определении прав требования, долгов, и ряда исключительных прав предприятия, дает основание полагать, что в ст. 132 ГК РФ, по существу, содержится определение предприятия как субъекта гражданских прав. Такой вывод основан на том, что и права требования, и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права». Данный факт, по нашему мнению, объясняется «особенностью российского законодательства».

По мнению предприятие в качестве особого имущественного комплекса нельзя признать ни в качестве недвижимого имущества, ни в качестве объекта вещи, то есть объекта права собственности и иных вещных прав.

Данное утверждение связано с тем, что структуру предприятия как имущественного комплекса образуют, не только вещи, но и другое имущество, которое призвано выступать объектом соответствующих гражданских прав, например, исключительных – право на фирменное наименование, торговый знак и другие. Кроме того, имущественный комплекс предприятия может включать и долги, определенные обязательства, а право собственности на обязанности является ничем иным как юридическим нонсенсом. Далее, в самом понятии предприятие заключены качества объекта и субъекта гражданского права и по сути, например в случае совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса. Речь должна идти о нескольких различных юридических ситуациях:

• передача вещей (движимых, недвижимых);
• перевод долга;
• уступка требования;
• переход исключительных прав и другое.

Таким образом, перед нами сделка, объемлющая собой несколько юридических понятий и конструкций. Поэтому ни одна попытка произвести государственную регистрацию предприятия в качестве недвижимости по ст. 119 ГК РК и другим не увенчалась успехом. Регистрирующему органу удавалось только зарегистрировать собственно недвижимость в узком значении этого слова (п. 1 ст. 117 ГК РК).

Подводя черту под рассмотрением взглядов на сущность и содержание предприятия как объекта гражданских прав, следует еще раз подчеркнуть, то обстоятельство, что состав предприятия как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности чрезвычайно разнороден. Предприятие включает в себя как элементы не только вещи, а также и иные объекты гражданских прав. Поэтому, предприятие достаточно затруднительно отождествлять со сложной вещью, так как в силу прямого указания закона ее образуют только вещи. В смысле ст. 121 ГК РК, сложная вещь – это единое целое, но состоящее из разнородных вещей, и предполагающее использование их по общему целевому назначению. Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс. В составе предприятия может быть множество сложных вещей, но они не всегда исчерпывают его структуру. В связи с этим представляется целесообразным дополнить ст. 121 ГК РК положением, в силу которого имущественный комплекс мог бы, относится к сложным вещам. Тем самым, получил бы логическое разрешение вопрос о месте предприятия в системе иных объектов гражданских прав.

Причисление предприятия к вещам всегда предполагает его особенный характер. Специфика предприятия – тесное, взаимопроникающее сочетание вещных и обязательственных начал. Поэтому предприятие представляет собой некое «сплетение», «симбиоз» различных по своей природе элементов.

Таким образом, предприятие включает в себя разнородные объекты гражданских прав с неодинаковым правовым режимом. В состав предприятия могут входить как вещи (движимые и недвижимые), так и определенные права (в том числе исключительные) и обязанности (долги). Тем самым, само предприятие представляет собой совокупность как материальных, так и нематериальных компонентов, признается законодателем недвижимой вещью. Основной целью отнесение вещей к разряду недвижимого имущества является распространение на них (в сохранительных, а также фискальных соображениях) особого правового режима, влекущего регламентацию сделок и формализованный учет прав на недвижимые вещи.

Однако механическое причисление предприятия к недвижимым вещам не только не решает многие проблемы, связанные с участием предприятия в гражданском обороте, но наоборот, приводит к правовым трудностям. Это связано, в частности, со случаями, когда отчуждаемое предприятие в своем составе вообще не имеет вещных прав на какое-либо имущество.

Отсутствует ясность, к какому виду недвижимого имущества следует относить предприятие. Так, ст. 117 ГК РК устанавливает, что недвижимость может быть только двух видов, в силу природы и в силу закона. К первой группе относятся объекты, которые в силу естественных свойств, прочно связаны с землей, перемещение которых, без несоизмеримого ущерба их назначению не возможно. Ко второй разновидности относится все, что в силу прямого указания закона подлежит государственной регистрации как недвижимое имущество (воздушные и морские суда, космические объекты и т.д.). В отношении предприятия законодательство устанавливалось достаточно противоречиво. Так, п. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года относит предприятие в перечень объектов, перемещение которых невозможно без несоизмеримого ущерба. Тем самым предприятие ставится в один ряд с «природными» объектами недвижимого имущества. Однако ГК РК не включил предприятие в разряд объектов, перемещение которых невозможно без несоизмеримого ущерба их назначению. Такая позиция послужила основанием для мнения о том, что предприятие как объект недвижимости является таковым лишь в силу воли законодателя. Это утверждение разделяется многими правоведами. Очевидно, что предприятие в целом едва ли относится к объекту недвижимости в силу природы, но названо таковым по воле законодателя. Таким образом, специфика предприятия как объекта гражданских прав складывается как из неоднородности состава элементов его образующих, так и в силу прямого законодательного допущения, согласно которому имущественный комплекс предприятия относится к разряду недвижимых вещей.

В соответствии с изложенным, можно сделать следующие выводы:

• хотя предприятие как объект гражданских прав может не иметь в своем составе вещей, предприятие, в силу правовой фикции, особая «вещь», и вещь недвижимая;
• распространение на предприятие правового режима вещей имеет определенную традицию, четко выраженное правовое основание и вполне соответствует законодательной логике;
• хотя в законодательстве встречается понимание предприятия как «сложной вещи», указанное в статье 121 ГК РК не отвечает букве закона. Поэтому встречающееся в научно – практической литературе мнение о том, что «предприятие» является сложной вещью, не вполне обосновано;
• вариантом распространения на предприятие правового режима вещей является предусмотренная законодательством возможность установления на этот объект вещных прав и, в частности, права собственности;
• предприятие не является недвижимостью «по природе», а является таковым лишь в силу воли законодателя.

Таким образом, указанные положения дают основания полагать, что отнесение предприятия к вещам вообще и к недвижимости, в частности, осуществляется «по вымыслу» законодателя и порой вопреки имманетным свойствам этого объекта. То есть законодательство закрепляет фиктивное положение о том, что предприятие – недвижимая вещь».

ЛИТЕРАТУРА

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (часть особенная) от 1 июля 1999 года //ukimet.kz
2. Нарушкевич С.В., Рублевский Р. К вопросу об имущественных комплексах/ Вопросы права и социологии. Межрегиональное научное издание. Волгоград: Издательство ВРО МСЮ, 2003.
3. Лапач В.А. Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы //Юридический вестник РГЭА.-№ 3.1999.
4. Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации //Недвижимость и инвестиции. - № 1.1999.
5. Козловский А.В. Управление имущественным комплексом строительных организаций. М.: ГУУ, 2001.
6. Рахмилович В.А. О достижениях и просчетах нового Гражданского кодекса Российской Федерации // Государство и право. -№ 4. 1996.
7. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2000.
8. Об инвестиционных фондах: Закон Республики Казахстан от 7 июля 2004 года за № 576-II//ukimet.kz
9. Козырь. О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Проблемы. М., 1998.