Обзор рынка жилья экономкласса в городе Астана

Данная статья рассматривает рынок недвижимости экономкласса по районам города Астаны в зависимости от характеристик влияния на стоимость объекта недвижимости. А также проводит анализ предложения и спроса на рынке жилья. г. Астаны. Несмотря на негативные тенденции на рынке, динамика сделок показывала планомерный рост в течение всего 2016 года. Рост спроса на жилье на фоне падения объемов ипотеки свидетельствует об активизации отложенного спроса населения за счет собственных сбережений. Последние данные говорят о том, что среднее количество сделок в Астане за последние месяцы составляет в среднем 2,1 тыс. сделок в месяц.

Постановка проблемы. Изучение, обзор и анализ оценки работы на рынке недвижимости является актуальной. Сложность проблемы анализа параметров рынка недвижимости в настоящее время обусловлена тем, что развивающиеся кризисные явления, спровоцированные дисбалансом спроса и предложения на одном или нескольких рынках товара, распространяются на рынки других товаров через взаимосвязанность экономической системы. С точки зрения этот период характеризуется повышенной неопределенностью, когда последующее поведение тех или иных показателей рынка сложно предугадать, и вывод можно сделать лишь из совместного анализа поведения различных факторов, влияющих на стоимость объекта и развитие рынка недвижимости. Анализ последних исследований и публикаций.

Проблемы рассмотрения оценки деятельности рынка недвижимости изучены в работах ученных Борисова В.Н., Блохина А.А., Ивантера В.В. Кандауровой Г.А., Борисевича В.И., Кандаурова Н.Н., Дубровой Т.А., Архиповой М.Ю., Шацкой А. и других.

Цель. Рассмотреть и проанализировать рынок недвижимости в Астане в зависимости от факторов влияющих на него.

Основные моменты исследования. В 2016 году рынок первичного жилья был представлен 16 строящимися жилищными комплексами экономкласса, Таблица 1. Количество квартир в которых составило 7016 единиц, общей площадью - 398 тыс. кв.м. Средняя цена на рынке первичного жилья четвертой категории составила - 242 500 тенге за м2, Таблица 2,3,4.

Таблица 1 Жилые комплексы экономкласса

В зависимости от стадии строительства, основной объем эконом жилья (68%) планируется ввести во второй половине 2017 года. Максимальная цена зафиксирована на квартиры в комплексах, сдача которых была намечена на 1 квартал текущего года.

Таблица 2 Средние показатели в зависимости от этапа строительства ЖК экономкласса

В разрезе районов города основной строящийся объем жилья экономкласса приходится на административный районе Есиль - 55%. В Районе Сарыарка строится 28% жилья четвертой категории и в Алматы находится 17% от общего объема. Максимальная цена за квадратный метр зафиксирована на левобережье города в районе Есиль. Далее по уровню снижения удельной цены следуют районы Алматы и Сарыарка.

Как альтернативу дешевого жилья многие рассматривают город-спутник столицы Косшы до которого от центра Астаны всего 22 км. 21 июня 2012 года была утверждена постановлением Правительства Республики Казахстан программа "Доступное жильё - 2020", согласно которой на проведение в Акмолинской области предварительных работ по развитию села Косшы, как города-спутника города Астаны планировалось выделить 29114 млн тенге, в том числе: в 2012 году - 2214 млн тенге, в 2013 году - 2300 млн тенге, в 2014 году - 4200 млн тенге, в 2015 году - 2900 млн тенге, в 2016 году - 3 500 млн тенге, в 2017 году - 3500 млн тенге, в 2018 году - 3500 млн тенге, в 2019 году - 3500 млн тенге, в 2020 году - 3500 млн тенге. По данным аналитической службы средняя цена строящегося жилья эконом класса в г. Косшы составила 200000 тенге за кв.м.

В зависимости от отделки жилья, цены на квартиры с ремонтом т.е. в чистовой отделке стоят на 7,5% дороже чем в черновой. Большая часть строящегося жилья экономкласса сдается в черновой отделке, всего 58%. Улучшенная черновая отделка

Таблица 3 Средние показатели в ЖК экономкласса в разрезе районов

или как ее еще называют предчистовая отделка, по словам работников отделов продаж более подготовлена к ремонту, и стоит по итогам исследования на 50 тг. за квадрат дороже, чем черновая.

Таблица 4 Средние показатели жилья экономкласса в зависимости от отделки квартир

Астана является самым быстрорастущим городом Казахстана. По официальным данным на 1.01.2017 года населения составило 896367 человек, однако по оценкам, неофициальное значение составляет около 1 млн. жителей. За последние 10 лет количество жителей Астаны увеличивается ежегодно на 40-41 тыс. жителей или 12 тыс. семей. Средний темп роста составляет 5,8%, рис. 1.

Наряду с ростом численности населения в Астане сохраняются беспрецедентные объемы ввода нового жилья. За 2015-2016 г.г. здесь было введено 4 млн. кв.м нового жилья, а с января по апрель 2017 года - еще порядка 1,156 тыс. кв. м. или около 11,6 тыс. квартир. В настоящее время на стадии строительства находится еще более 1 млн. кв. м нового жилья. Несмотря на снижение реальных доходов и объемов ипотеки, весь 2016 год количество сделок росло благодаря удорожанию валютных вкладов населения, доля которых составляла порядка 80% всех вкладов. По расчетам аналитической службы kn.kz благодаря таким сбережениям на предстоящий год сформировался хороший запас платежеспособного спроса. В настоящее время соотношение спрос/предложение находится на уровне 1,9 раза. Заметное повышение количества сделок в 2017 году является продолжением тенденции второго полугодия 2016 года, связанной как с реализацией сформировавшегося спроса за счет валютных сбережений, так и активизацией спроса в преддверии предстоящей выставки Экспо. Положительное влияние на настроения рынка также оказывает укрепление тенге и стабилизации цен на сырьевые товары, рисунок 2.

Несмотря на негативные тенденции на рынке, динамика сделок показывала планомерный рост в течение всего 2016 года, кроме двух последних месяцев, где наблюдалось снижение сделок купли- продажи. В июле 2016 года количество сделок купли- продажи сократилось на 22% по сравнению с предыдущим месяцем.

Рост спроса на жилье на фоне падения объемов ипотеки свидетельствует об активизации отложенного спроса населения за счет собственных сбережений. Последние данные говорят о том, что среднее количество сделок в Астане за последние месяцы составляет в среднем 2,1 тыс. сделок в месяц.

Анализ сбережений населения Астаны показал, что текущий объем срочных вкладов населения Астаны позволяет обеспечить рынок платежеспособным спросом на 32,617 тыс. квартир. Исходя из среднего количества регистрируемых сделок за последние три года - 12,8 квартир, текущий объем вкладов позволит обеспечить рынок платежеспособным спросом на предстоящие два с половиной года.

По данным КС МНЭ в Астане в 1 квартале 2016 года среднедушевой доход составил 130 760 тенге в месяц. Как показывает динамика, с 2015 года наблюдается снижение реальных доходов населения Астаны. В 1 квартале 2016 года темп реальных доходов жителей Актау составил 95,1%.

Список литературы:

1. Шацкая А. Анализ рынка недвижимости в Казахстане/ газета Недвижимость 2016 год.
2. Недвижимость Казахстана. - Режим доступа: https://www.kn.kz
3. Назарбаев Н.А. Казахстан 2030. Процветание, безопасность и улучшение благосостояния всех казахстанцев. Послание Президента страны народу Казахстана// Алматы": Бiлiм, 1999
4. Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть с изм. на 16 дек. 1998 г. // Экономика и предпринимательство в Республике Казахстан: правовая база, картотека.-199.№ 5/6.
5. Жилищный кодекс РК.
6. Закон РК "Об основах жилищной политики".
7. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в РК Алматы, 2012.
8. Дияров С.К. Управление недвижимостью Алматы, 2014.